Инвестиции в недвижимость. Решение проблем с квартиросъемщиками. Англия для чайников. Яна Уайт
езопасная и сладкая деятельность. Но при одном условии, ваши квартиросъемщики вам платят. Ибо если они не платят или не платят вовремя, то вы должны платить ипотеку банку из собственного кармана.
В Англии закон больше хранит квартиросъемщиков, чем лендлордов (владельцев недвижимости), то есть существует несколько парадоксальная ситуация, немного как с замужеством, с точки зрения женщины – найти супруга очень трудно, но как только ты его окольцевала, можно вытирать об него ноги. Порядочные женщины, конечно же, такого не делают, но всякое бывает.
Так и с жилищным вопросом – в Англии, потенциальным квартиросъемщикам очень трудно найти квартиру и подписать контракт, но как только контракт подписан, у некоторых включается режим «гуляй не хочу», они перестают платить аренду, начинают плохо себя вести или иногда даже ломают вашу собственность.
Соответственно вам, сегодняшним или завтрашним лендлордам следует знать свои права и обязанности, а также основные правила ведения вашего бизнеса, чтобы вы могли содержать ваше портфолио в прекрасном состоянии.
Меры предосторожности
Мой совет номер один такой: создайте н/з в размере, как минимум, трех ипотечных выплат в банк по отношению к каждой недвижимости, которой вы владеете. Именно три месяца, как минимум, у вас займут разборки со злостными квартиросъемщиками.
Совет номер два: если у вас есть подозрения, что с вашими квартиросъемщиками могут быть проблемы, подпишитесь на Landlord Legal Expenses Insurance. Ибо, если вам не удастся договориться с квартиросъемщиками, у вас будут следующие расходы:
– на услуги юристов для составления прошения в суд
– на судебные оплаты
– на оплаты услуг приставов (людей, которые физически выкинут ваших квартиросъемщиков на улицу).
В некоторых случаях, такая страховка может также покрыть ваши расходы на ипотеку. Найти такую страховку не сложно, поэтому слишком подробно на эту тему распространяться не буду.
Если такой страховки нет, а также нет денег на юристов или специалистов, тогда можно попытаться разрулить ситуацию собственными силами. У меня в практике было несколько дел, когда я решала, по своему обыкновению креативно, особо сложные случаи. К сожалению, не могу рассказать наиболее интересные истории, так как во всех случаях мне приходилось ходить по самому краешку закона, который хранит интересы (помните? правильно!) квартиросъемщиков. Закон я никогда не преступаю, но если я расскажу, какие решения я нашла и вы попробуете их повторить, то вы можете оступиться, а такой грех на душу мне брать не хочется. Поэтому здесь я просто расскажу о процессе, а если у вас слишком сложные случаи, которые не могут решить обычные юристы, то приглашаю на консультацию, пошепчемся без свидетелей.
Как я немного более подробнее расскажу дальше, лучшее решение проблемы – это переговоры, так как, я надеюсь вы уже поняли, у вашего квартиросъемщика позиция в любом конфликте намного сильнее, чем ваша. Поэтому изначально надо подумать о том, как лучше подойти к проблеме, а потом уже приступать к телодвижениям. А впрочем, давайте по порядку.
Как решить проблемы с квартиросъемщиками
Прежде всего, следует перечитать собственный контракт.
Простой совет, скажите вы. Ребята, вы можете удивиться, сколько владельцев недвижимости понятия не имеют, что написано у них в контракте. В 99% случаях я, прочитав контракт домовладельца, находила страшные косяки, которые делали их жизнь очень и очень сложной. Примеров, опять же, приводить не смею. Просто прочитайте контракт, чтобы понять, информация, которая вам нужна – каким образом ваш тенант нарушил условия контракта. «Не платит денег», это еще не нарушение. А вот «не заплатил £375 такого-то числа такого-то месяца на основании такого-то контракта» – это нарушение. Кстати, есть очень большая группа лендлордов, у которых с тенантами вообще нет никаких контрактов, был у меня один такой случай, это была та еще песня. Этому клиенту отказались помогать все лондонские юридические фирмы, в конце-концов дяденьке посоветовали меня. Я нашла решение, по которому ушлого квартиранта вышибли из квартиры ровно за три недели. В «благодарность» этот клиент не заплатил мне половину гонорара, с тех пор я всегда беру деньгивперед.
Итак, вернемся к основам.
Как выглядит процесс выселения квартиросъемщиков?
Предположим, у вас есть внятно написанная AST (Assured Shorthold Tenancy agreement) и ваш квартиросъемщик действительно не заплатил квартплату. Вам надо сделать следующие телодвижения.
1. Заплатить банку ипотеку вовремя. Их вообще не волнуют ваши проблемы с квартиросъемщиками.
2. Попробовать поговорить с квартиросъемщиком о том, чтобы он заплатил хоть часть денег, и узнать, в чем проблема. Переговоры всегда лучше, чем юридические разборки. Например, у меня с моими квартиросъемщиками такие отношения, что они сами мне звонят и советуются, если них проблемы с деньгами. Я тогда сажусь вмести с ними и заполняю прошение на Housing Benefit. Обстоятельства по жизни бывают разные. Кстати о бенефитчиках.