Аукционы: проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора. М. Ю. Медведев
заторам торгов и собственникам продаваемого на торгах имущества (которые в большинстве случаев не совпадают в одном лице), так и лицам, заинтересованным в покупке на торгах того или иного имущества.
Надеемся, что справочник позволит читателю составить реальное представление о процедуре торгов, а также с максимальной эффективностью применять соответствующие правовые нормы в своей практической деятельности.
Авторы выражают глубокую признательность господину Онищенко А.А., генеральному директору специализированной организации ООО «Фирма А.В.», за практическую помощь в подготовке этого справочника.
Глава 1 Торги как способ приобретения имущества
Вы торгуйтесь, говорите настоящую цену!
Участие в аукционе – мероприятие, связанное с совершением юридических действий, которые направлены на получение высокой прибыли, при наличии значительной доли коммерческого риска.
В России торги можно условно разделить на пять разновидностей.
1. Продажа кредитором имущества, находящегося в залоге, по согласованию с должником.
Во избежание потери времени и судебных издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога, кредитор вправе с согласия заемщика реализовать заложенное имущество.
В последнее время данная тема наиболее актуальна в отношении квартир граждан, находящихся в залоге у банков, так называемых ипотечных квартир[1].
Здесь следует отметить, что цена, по которой заложенная квартира выставляется на публичные торги во внесудебном порядке, определяется решением не банка, а собственника квартиры, т. е. заемщика-должника.
Можно предположить, что при дальнейшем длительном падении рынка жилой недвижимости банки и заемщики будут вынуждены продавать квартиры по цене рынка, и даже ниже, заведомо зная, что от такой продажи денег поступит меньше, чем должен незадачливый ипотечник[2].
В случае если кредитор сам остро нуждается в оборотных денежных средствах, не исключены дисконты при продаже таких «дефолтных» квартир значительно ниже их рыночной цены.
При этом в условиях падающего рынка до того момента, когда рынок недвижимого имущества достигнет равновесия, т. е. ожидаемого всеми инвесторами «дна» – залогодержателю будет все труднее продавать залоговое имущество вне рыночных механизмов. Таким рыночным механизмом мы видим аукционы[3].
2. Торги по продаже имущества в рамках исполнительного производства.
При отказе должника платить кредиторы, действуя в рамках исполнительного производства и в установленном законом порядке, выстраиваются в очередь, надеясь в перспективе получить причитающееся, вырученное судебным приставом-исполнителем при продаже имущества должника. Реализация арестованного имущества достаточно часто производится путем проведения торгов. Торги по заявке судебного пристава-исполнителя проводят специализированные организации, аккредитованные в установленном законом порядке.
В данном случае торги – институт гражданского права, который используется в рамках административных правоотношений, складывающихся в сфере исполнительного производства.
Недвижимость является малоликвидным товаром, хотя все в нем нуждаются. Требуется много времени на поиск покупателя/продавца, на сбор и проверку документов, на переговоры с другой стороной сделки, на регистрацию перехода прав.
Исполнительное же производство ставит реализатора имущества в жесткие временные рамки – два месяца с момента получения имущества. Кроме того, в условиях экономической рецессии реализатору не выгодно затягивать продажи, а хорошие и стабильные комиссии он может получить только на высоких на оборотах продаж.
В таких условиях грамотный и неленивый инвестор с одной такой сделки по недвижимости может получить прибыль (или сбережение денежных средств), равную или превышающую его годовую заработную плату.
3. Торги в ходе внешнего управления и конкурсного производства.
В отношении должника законом предусмотрена процедура банкротства. При этом на таких стадиях банкротства, как внешнее управление и конкурсное производство арбитражный управляющий вправе продавать имущество должника путем проведения торгов в целях восстановления его платежеспособности либо ликвидации и удовлетворения требований кредиторов. В этом случае собственник имущества в силу объективных причин в принудительном порядке уступает свое право на распоряжение имуществом арбитражному управляющему, который за услуги по реализации имущества получает вознаграждение. Арбитражный управляющий вправе производить реализацию как лично, выступая организатором торгов, так и путем привлечения на возмездной основе специализированной организации. Специализированная организация не может быть заинтересованным лицом в отношении должника либо арбитражного управляющего. Имущество должника, не проданное на первых торгах, выставляется
На день выхода данного справочника в средствах массовой информации озвучена цифра: 15 тыс. граждан, которые оказались не в состоянии осуществлять выплаты по ипотечным кредитам.
Будем надеяться, с введением в будущем в действие законодательных норм о личном банкротстве, остаток долга, проценты и, возможно, даже долги, пени и штрафы по налогам будут прощаться должнику, от которого отвернулась фортуна. Сейчас же мы имеем то, что имеем.
По последним данным журнала «Недвижимость и цены», Сбербанк создает специальную структуру для реализации залогов – Российский аукционный дом (РАД). Соучредителями выступают Фонд имущества Санкт-Петербурга (33 %),
ООО «Русский ювелир» (33 %) и Гильдия управляющих и девелоперов (1 %). Сбербанк планирует продавать на аукционах РАДа активы, заложенные ему по кредитам, а также недвижимость компаний-банкротов. При этом представители Сбербанка подчеркивают, что «дефолтные ипотечные квартиры через площадку реализовывать не будут.