Застройщик-дольщик. Сборник из пяти статей на основе реальных историй. Антон Николаевич Геля
«Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства до 31 декабря 2014 года».
В адрес Участника долевого строительства поступило уведомление от Застройщика о переносе сроков сдачи дома на апрель-июнь 2015 года и предложение о подписании дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве. Как правило, в подобных дополнительных соглашениях нет заботы о потребителях. Отсутствие заботы о благе потребителя «спрятано» в хитроумной фразе – «Участник долевого строительства не имеет претензий по незначительному переносу сроков сдачи Объекта, т.к. нарушения сроков связано с действиями третьих лиц».
Договором участия в долевом строительстве НЕ регулируется неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче Объекта долевого строительства, следовательно, применяется соответствущая норма специального закона ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от суммы договора (объекта) на день исполнения обязательств.
Ставка неустойки в день составляет: 8,25% х 1/300=0,0275 %.
Сумма неустойки в день:0,0275 % х 1 495 000 рублей /100% = 411.13 руб.
Количество дней просрочки: 120 дней (с 01 января 2015 года по 30 апреля 2015 года).
Количество дней просрочки: 181 день (с 01 января 2015 года по 30 июня 2015 года).
Итоговая сумма неустойки: 120 дней х 411,13 руб./ день = 49336 руб.
Итоговая сумма неустойки: 181 день х 411,13 руб./ день = 74414 руб.
Кроме того, согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17
от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и пункту 9 статьи 14 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в подобной ситуации, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.
Согласно разъяснениям п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 – для усиления защиты прав дольщиков к суммам неустойки, рассчитанным по нормам ФЗ №214, применяется коэффициент равный двум !!!
То есть неустойка составит – 822.26 рублей.
Итоговая сумма неустойки за 120 дней: 2 х 49336 руб. = 98 672 руб.
Итоговая сумма неустойки за 181 день: 2 х 74414 руб. = 148 828 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей" при нарушении сроков выполнения работы потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказанной услуги).
Основной убыток, который возникнет у семьи от не¬своевременного выполнения обязательств со стороны Застройщика, это расходы на съём жилья – с января 2015 по июнь 2015 года. Если семья подписывает дополнительное соглашение без оговорок, то она "не имеет претензий по незначительному переносу сроков сдачи объекта, т.к. нарушения сроков связано с действиями третьих лиц".
ТАКИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ ПОДПИСЫВАТЬ НЕЛЬЗЯ!!!
Получается, что некие третьи лица (приёмная комиссия по сдаче дома в эксплуатацию, поставщики материалов, подрядчики по монтажу инженерных систем и т.д.) из-за своей халатности нанесли семье ущерб в размере полугодовой аренды жилья. С этими третьими лицами Застройщик самостоятельно может судиться (в порядке регресса) и возмещать убытки, которые он понёс, рассчитываясь с дольщиками по договорам участия в долевом строительстве.
Рекомендую подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков строительства с оговорками.
Обязательно и всегда с оговорками.
За нарушение сроков передачи Объекта долевого строительства следует требовать:
1. Учесть в дополнительном соглашении неустойку в размере – 822,26 рублей в день (как примере с 01 января 2015 года до даты подписания передаточного акта, см. расчет неустойки выше).
2. Возместить убытки – расходы на съём жилья (по факту).
В случае неудовлетворения досудебных требований, в судебном порядке требования увеличиваются на сумму юридических услуг по участию в судопроизводстве, сумму морального вреда и сумму штрафных санкций.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель имеет право взыскать компенсацию морального вреда.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума ВС РФ №17 от 28.06.2012, при удовлетворении судом требований потребителя, в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя – штраф, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. Согласно п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом за несоблюдение в добровольном порядке требований