Ипотека в Российской империи. Наталия Проскурякова
сроки, а это избавляло держателей этих бумаг от необходимости постоянно следить за тиражом. Инвестор хорошо знал, что эмитент ипотечного облигационного займа имел надежный источник выплаты процента по ипотечным облигациям. Заемщики ипотечного кредитного учреждения уплачивали по ипотечному кредиту ссудный процент, величина которого давала ипотечному кредитному учреждению возможность своевременно и в полном объеме гасить купоны ипотечных облигаций.
В чем заключались отличия пореформенного ипотечного кредитного учреждения от его предшественников – старых казенных ипотечных учреждений? Для наглядности их можно было бы представить графически. Старая система ипотечного кредита имела бы вид двух отрезков прямой линии, образующих угол. Вершина угла – это кредитное учреждение, от нее исходят отрезки: первый (а) – от банка к его вкладчику, обладателю свободного и поэтому вносимого в банк капитала (вклада); второй (б) – от банка к заемщику, который за счет появившегося у банка депозита получал возможность взять взаймы у последнего денежную ссуду под залог недвижимости.
Легко заметить, что указанная конструкция не образует треугольника. В ней отсутствует третий отрезок, который соединил бы банковского заемщика и вкладчика (кредитора банка). Именно такая схема была первоначально положена в основу системы ипотечного кредита в России. Во временном аспекте первый отрезок (а), как правило, оказывался короче второго отрезка (б): краткосрочные вклады использовались казенными банками для выдачи долгосрочных кредитов, что и обернулось крушением старой системы ипотечного кредита в конце 50-х годов XIX в.
Чтобы создать новую систему, адекватную запросам рынка, потребовалось внести два принципиальных изменения в указанную «несущую конструкцию». Во-первых, нужно было дополнить ее третьим отрезком – третьей стороной треугольника, т. е. установить экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала. Именно использование механизма ипотечного кредита в форме выдачи ипотечных облигаций, которые заемщику следовало продать, и связало этих двух лиц отношениями продавца и покупателя на вторичном рынке облигаций ипотечных кредитных учреждений.
Во-вторых, чтобы возникли отношения купли-продажи ипотечных облигаций и, вообще, чтобы ипотечное общество состоялось как ликвидное кредитное учреждение, его создателям и руководству следовало установить равенство отрезков «а» и «б». Иными словами, сроки ипотечных кредитов, выдаваемых ипотечными кредитными учреждениями заемщикам, должны были соответствовать срокам, на которые данными учреждениями выпускались ипотечные облигации. Если бы первые были длиннее, то ипотечное кредитное учреждение нарушило бы ликвидность своего баланса и неминуемо оказалось бы банкротом.
Возможности предоставления кредитов и эмиссии ипотечных облигаций зависели от множества факторов. Заемщики ипотечного кредитного