Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище. Ольга Миролюбова
перспектива отчуждения прав на комплекс общего имущества многоквартирного дома, особенно в ветхом жилом фонде.
Но все-таки, на наш взгляд, не исключается признание многоквартирного дома объектом гражданских прав в случае принадлежности всех его помещений на праве собственности одному или нескольким лицам (долевая собственность). Отдельные квартиры в таком доме могут быть объектами права пользования по договорам найма. Законодатель должен предусмотреть такую возможность, тем более что развитие института найма жилья в так называемых «доходных домах» является очень актуальным.
Кроме того, мы склонны согласиться с учеными, которые относят многоквартирный дом к недвижимому имуществу. Так, О. Г. Алексеева отмечает, что по всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом (т. е. индивидуальное строение, состоящее из одной или нескольких комнат и мест вспомогательного использования, одноквартирное), полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, т. к. ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Но почему-то при этом многоквартирный дом самостоятельным объектом жилищных прав не признается. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. «Исходя из определения многоквартирного дома, причем определения именно легального, – продолжает она, – данным понятием охватывается и одноэтажный дом, который включает в себя два помещения, отвечающие признакам квартиры. Очевидно, в этом случае многоквартирный дом может являться самостоятельным объектом жилищных прав»40.
Соответственно, должно быть скорректировано и определение многоквартирного дома: многоквартирный дом – это жилое здание, состоящее из двух или более квартир, а в некоторых случаях и нежилых помещений, и комплекса имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Проект изменений ГК сохраняет разграничение между зданием как объектом гражданских прав и помещениями в нем. Законодатель придерживается точки зрения, что одновременные права собственности на здание и на отдельные помещения в нем исключают друг друга. Поэтому многоквартирный дом может быть самостоятельным объектом гражданских прав только в случае, если все помещения в нем принадлежат одному лицу.
В определении понятий видов жилых помещений упоминаются помещения вспомогательного использования (вспомогательные помещения), но не дано их определение. Из смысла закона существенными признаками этого понятия являются следующие:
1) родовое понятие – помещения, 2) входящие в состав квартиры или жилого дома, 3) не являющиеся комнатами, 4) предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан,
Алексеева О. Г. Указ. соч.