Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства. Алексей Кузнецов
имущественной ответственности для учредителей и руководителя застройщика сводятся к минимуму.
Итак, мы видим, что фактически любое юридическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке, равно как и индивидуальный предприниматель, может стать застройщиком. В связи с тем, что по данному признаку в упомянутом Законе исключений нет, вспомним первый выделенный нами признак: застройщик – это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства для строительства многоквартирного дома. Важность этого признака очевидна. Только лицо, которое привлекало средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, может стать стороной в деле о банкротстве застройщика.
Уже не раз было упомянуто о финансировании строительства именно многоквартирных домов. Тип объекта строительства имеет решающее значение, так как в Законе о банкротстве в параграфе, посвященном банкротству застройщика, прямо прописано, что объектом строительства является только многоквартирный дом. Если лицо привлекало средства граждан для строительства, но возводило при этом не многоквартирный дом, а, например, школу либо паркинг, то применять нормы права, регулирующие банкротство застройщика, в отношении такого лица нельзя.
Данный нюанс представляется важным, поскольку судебная практика крайне придирчива к такому обстоятельству, как тип объекта строительства. Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении от 15 июля 2014 г. выразил свою точку зрения по аналогичному вопросу. Так, заявитель занимался возведением блокированных жилых домов (таунхаусов) и как раз добивался от суда того, чтобы при рассмотрении его дела о банкротстве применялись нормы банкротства застройщика. Но суд отказал в таком требовании, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих многоквартирность каждого блокированного жилого дома[5].
Вернемся к анализу определения понятия «застройщик». Оно содержит следующую формулировку: «…к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования». Заплатив застройщику денежные средства или передав какое-либо имущество, лицо становится кредитором (участником строительства), так как оно внесло свой вклад в финансирование строительства многоквартирного дома. Соответственно, у участника строительства появляется право требовать от застройщика исполнения обязанности передать жилое помещение в сроки и на условиях, которые указаны в договоре. В связи с тем, что речь идет уже о стадии банкротства, застройщик ввиду недостаточности средств не в состоянии исполнить свои обязательства перед участником строительства. Последний в свою очередь может как остаться при своем желании получить жилое помещение, так и заявить о намерении отказаться от договора и вернуть обратно денежные средства. Обращаем внимание на то, что заявить денежные требования к застройщику в рамках банкротного дела возможно без письменного расторжения договора с застройщиком.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2014 г. № 15636/13 по делу№А41-5150/11.