Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. С. А. Лушкин
организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления» [73]. Реализовать предложенный подход к заключению договоров управления с собственниками будет очень сложно, т. к. придется постоянно (до заключения договора с последним собственником) корректировать ранее заключенные договоры. А что делать, если собственник, уже заключивший договор, не согласится вносить в него изменения? Кроме того, такой подход несколько несправедлив по отношению к управляющей организации. Согласно подп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса проект договора управления многоквартирным домом включается в конкурсную документацию. Следовательно, заинтересованная управляющая организация учитывает условия этого проекта договора при принятии решения об участии в конкурсе. Затем эти условия могут быть изменены по решению суда не в пользу управляющей организации. Причем изменены так, что управляющая организация при их наличии в первоначальном проекте договора управления многоквартирным домом, включенным в конкурсную документацию, вообще не приняла бы решения об участии в конкурсе. Поэтому суды при рассмотрении данного вида споров не должны изменять по крайней мере наиболее существенные условия договора об управлении многоквартирным домом: общий размер платы за управление, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, выполняемых (оказываемых) победившей в конкурсе управляющей организацией. Также не могут изменяться условия и порядок выполнения работ (услуг), если управляющая организация докажет техническую невозможность выполнения этих работ (услуг) в ином порядке и в иные сроки.
Из положений подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса следует, что срок действия договора об управлении многоквартирным домом – один год; этот срок может быть продлен на три месяца, что необходимо для того, чтобы собственники помещений смогли реализовать выбранный ими в порядке п. 6 ст. 161 ЖК РФ способ управления домом. Видимо, Правительство РФ при составлении Правил проведения конкурса в части установления сроков действия договора управления многоквартирным домом руководствовалось тем, что согласно ранее действовавшей редакции п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. В первом издании настоящей книги мы высказали мнение об экономической нецелесообразности заключения
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 20 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».