Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации. Александр Земцов
договоров аренды по причине не обособленности нежилого помещения (т.е. не вправе использовать основание для приостановления государственной регистрации, предусмотренное п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Стороны вправе самостоятельно выбирать, какую часть помещения передавать в аренду, возводить в этих целях какие-либо перегородки или просто обозначить арендуемую часть пунктирной линией или иным образом, поскольку при передаче в аренду данной части помещения никакого нового объекта недвижимости не образуется и оно не отчуждается. В ином случае было бы странным, что передать в аренду часть помещения (например, коридора) для целей торговли книгами (книжной лавки), размещения банкомата, вендингового аппарата, экспозиции какого-либо объекта (автомобиля, например) по долгосрочному договору аренды невозможно только по причине того, что по границам передаваемой части помещения не возведены перегородки. Можете себе представить возведение перегородок вокруг, скажем, банкомата, размещенного в центре коридора или атриума торгового центра? Или в этом случае можно заключать только краткосрочные договоры аренды с последующей пролонгацией? Звучит как минимум странно. Гражданский кодекс РФ разграничений по сроку договора аренды в зависимости от предмета аренды не проводит.
Таким образом, на мой взгляд, передача в аренду нежилых объектов недвижимости по долгосрочному договору аренды, подлежащему государственной регистрации, возможно в любой форме, как в форме конкретного помещения или их совокупности, так и в форме их части, обозначенной виртуальной линией, без необходимости подготовки технического плана и последующего кадастрового учета.
Ниже будут приведены примеры судебной практики, подтверждающие в том числе вышеуказанный вывод. Здесь же отметим очень интересный документ, который можно обнаружить в СПС КонсультантПлюс. В частности, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, отвечая на вопрос «Возможна ли государственная регистрация договора аренды части крыши здания, заключенного на срок более года?», помимо прочего, указало, что «В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости». Думается, что было бы замечательным, если бы данное мнение официально было бы выражено и остальными Управлениями Росреестра или непосредственно Росреестром. В таком случае на него можно было бы ссылаться в случае приостановки регистрации договора аренды, к примеру, на территории Московской области.
3.4. Статья 44 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости»
Наиболее значимые изменения в Закон