Finanzratgeber Immobilien. Gerhard Hofmann

      I. Grundbuch und Grundstück

      Die Grenzen des Eigentums

      Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 11. Juli 2008

      I. Massgeblicher Sachverhalt

      Die Abbaye de l’Arc ist ein Verein nach Art. 60 ff. ZGB in Lausanne (anschliessend « Verein »). Ziel des Vereins ist das sportliche Bogenschiessen. Der Verein besitzt in Lausanne ein Grundstück, auf welchem die Vereinsaktivitäten ausgeübt werden. Auf dem Grundstück steht ein altes Gebäude, welches unter Denkmalschutz gestellt ist.

      Die Fassbind SA (anschliessend « Bauherrschaft ») betreibt auf dem südlichen Nachbargrundstück ein Hotel. Im Zusammenhang mit dem Betrieb des Hotels plante die Fassbind AG auf ihrem Grundstück eine Tiefgarage. Dazu war der Aushub einer Baugrube mit einer Tiefe von 25 Metern rund 20 Meter vom Grundstück der Abbaye de l’Arc erforderlich. Während der Aushubarbeiten sollte die Baugrube mit Ankern geschützt werden. Nach Fertigstellung der Aushubarbeiten sollte das Gebäude den Hangdruck übernehmen und die Anker konnten abgespannt werden. 97 Anker dringen dabei in einer Tiefe von 20 bis 43 Metern in das Grundstück des Vereins ein und sollten nach den Bauarbeiten dort verbleiben.

      II. Problemstellung

      Gegen diese Absichten der Bauherrschaft wehrte sich der Verein mit der Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 ZGB. Der Verein war der Ansicht, dass sein Eigentum durch die Belassung der Anker in seinem Grundstück verletzt würde. Es werde dem Verein künftig erschwert, auf dem Grundstück eine Tiefgarage zu errichten.

      Interessanterweise wurde diese Klage letztinstanzlich vom Bundesgericht abgewiesen (BGE 133 III 353).

      III. Die allgemeinen Grenzen des Eigentums

      Ausdehnung der Herrschaft des Eigentümers

      Das Bundesgericht ruft in der Begründung zunächst in Erinnerung, dass sich das Eigentum an einem Grundstück nicht nur zweidimensional auf die Fläche des Grundstückes beschränkt, sondern dass sich die Eigentumssphäre dreidimensional auf den Körper erstreckt, welcher sich unterhalb und oberhalb der Grundstücksfläche befindet.

      Schutzwürdiges Interesse an der Ausübung

      Allerdings schränkt das Bundesgericht die Eigentumsherrschaft ein.

      Aufgrund von Art. 667 Abs. 1 ZGB geht das Eigentum innerhalb dieses dreidimensionalen Raumes nur soweit, als für die Ausübung des Eigentums ein schutzwürdiges Interesse besteht. Neben der räumlichen Ausdehnung der Herrschaft ist also auch ein sachliches Kriterium zu prüfen, nämlich die schutzwürdigen Interessen an der geltend gemachten Herrschaft. Dieses Kriterium erlaubt eine normative Korrektur der Herrschaftsansprüche.

      Kriterien bei der Berufung auf zukünftige Interessen

      Wird ein künftiges Interesse geltend gemacht, müsse dieses nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge in absehbarer Zeit wahrscheinlich verwirklicht werden können. Bei diesem Wahrscheinlichkeitsurteil sind die Lage und die Art des Grundstücks, die vom Eigentümer geplante Verwendung sowie die Hindernisse technischer und rechtlicher Art zu berücksichtigen.

      Ermessensentscheid

      Bei der Interessensprüfung ist dem Richter zudem ein gewisses Ermessen zu gewähren (Art. 4 ZGB). Das führt regelmässig dazu, dass vom Bundesgericht das vorinstanzliche Urteil nur noch auf Ermessensüberschreitung überprüft wird.

      IV. Die Beurteilung des Interesses des Eigentümers im Einzelnen

      Im vorliegenden Fall wurde ein schutzwürdiges Interesse vom Bundesgericht verneint.

      Es bestand zunächst gar kein konkretes und präzises Bauprojekt des Vereins. Damit wurde ein aktuelles Interesse verneint.

      Es lag nach Auffassung des Bundesgerichts aber auch kein künftiges schutzwürdiges Interesse vor. Die Erstellung einer Tiefgarage durch den Verein sei nämlich unwahrscheinlich. Als Verein mit ideellen Zielsetzungen sei die Erstellung einer Tiefgarage mit wirtschaftlichem Hintergrund ausgeschlossen. Die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften liessen zudem ein solches Projekt als nicht sinnvoll und wenig realistisch erscheinen. Ein solches Projekt passe auch nicht zum Denkmalschutz des Vereinsgebäudes. Ein rein abstraktes, d. h. potenzielles Tiefgaragenprojekt könne aber nicht als schutzwürdiges Interesse beurteilt werden.

      Da kein schutzwürdiges Interesse des Eigentümers nachgewiesen werden konnte, wurde die Eigentumsklage des Vereins abgewiesen. Wohl wurde der Herrschaftsbereich des Vereins tangiert. Doch fehlte es an einem schutzwürdigen Interesse an der Herrschaftsausübung.

      V. Fazit

      Der Entscheid des Bundesgerichts hat eine gewisse Bedeutung. Er ruft den Grundsatz in Erinnerung, dass Eigentumsrechte nur im Rahmen eines schutzwürdigen Interesses ausgeübt werden können. Zudem wurden die Grenzen dieser Schutzwürdigkeit konkretisiert. Vor allem wurde versucht, das rein abstrakte, d. h. potenzielle Interesse vom nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge (aufgrund der heutigen Umstände) in absehbarer Zeit (zeitliche Schranke) wahrscheinlichen Interesse abzugrenzen. Immerhin ist festzustellen, dass der Eigentümer im vorliegenden Fall ein Verein mit ideeller Zielsetzung war und der Verein erst noch ein denkmalgeschütztes Gebäude auf seinem Grundstück besass. Die Möglichkeiten des Vereins und damit die Geltendmachung von individuellen und ausgedehnten Eigentümerinteressen waren damit von Anfang an eingeschränkt.

      II. Erwerb und Verkauf

      Kauf einer Eigentumswohnung ab Plan

      Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 12. Februar 2010

I. Ausgangslage

      Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt diese oft ab Plan. Vielleicht liegt der Rohbau schon vor, dann kann wenigstens eine Besichtigung durchgeführt werden. Wenn aber mit dem Bau noch gar nicht begonnen wurde, entscheidet der Käufer aufgrund von Plänen, die ihm der Verkäufer oder der Unternehmer zur Verfügung stellt. Kommt es dann zum Kaufvertragsabschluss, stellt sich immer wieder die Frage, mit welchen Plänen das – erst in Entstehung begriffene – Kaufobjekt umschrieben werden soll. Nach Fertigstellung stellt sich zudem die Frage, welche Bestandteile der Pläne Vertragsgegenstand geworden sind und wie sich die Pläne zur Besichtigung verhalten. Genau ein solcher Fall endete im Jahre 2007 beim Bundesgericht (Urteil vom 14. Februar 2008; BGE 4A_417/2007).

      Ein Käufer erwarb im April 2003 vom Verkäufer für sFr. 491 000.– eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung. Grundlage waren ein Baubeschrieb und ein Grundrissplan. Zudem bestätigte der Käufer, mit den Verkaufsunterlagen Aufteilungspläne erhalten zu haben. In diesen Aufteilungsplänen war angegeben, dass die gekaufte Wohnung eine Bruttogeschossfläche von 193 m2 habe.

      Später – nach dem Bau – wurde festgestellt, dass die Bruttogeschossfläche nur 151 m2 betrug. Der Käufer verlangte deshalb eine Minderung des Kaufpreises von sFr. 37 625.– nebst Zins.

      II. Kein blosser – korrigierbarer – Rechnungsfehler

      Der Verkäufer machte zunächst geltend, dass ein blosser korrigierbarer Rechnungsfehler vorliege. In den Plänen seien schliesslich die Nettowohnflächen der einzelnen Räume korrekt angegeben worden. Diese zusammengezählt hätten die gesamte Nettofläche ergeben.

      Ein korrigierbarer Rechnungsfehler liegt aber