Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Валентин Меркулов
/1.5/.
Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование /2.54/.
Принято считать, что договоры аренды заключаются с юридическими лицами, в то время как договоры найма – с физическими.
Для обеспечения конституционных прав граждан государство предоставляет жилье на основе социального найма. При этом учитывается социальная норма обеспечения жилой площадью одного члена семьи, которая устанавливается органами местного самоуправления.
Договор социального найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с гражданами, имеющими право на социальный найм. Право на заключение договора социального найма имеют граждане, вновь получающие жилье в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы жилой площади. За гражданами, уже проживающими по договору найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Договор социального найма заключается в письменной форме и содержит весь объем прав и обязанностей, который несут наниматель и члены его семьи, с одной стороны, и организация, представляющая собственника – государство или муниципалитет – с другой.
Социальный найм сложно рассматривать как объект рынка жилья. Однако в силу специфики жилищного рынка России, выросшего из государственного жилищного фонда, социальный найм является фоном, на котором происходят рыночные сделки.
Элементом рынка является коммерческий найм, т. е. найм жилья, находящегося в частной собственности. В России в настоящее время такой найм распространен мало. К тому же собственники предпочитают скрывать случаи сдачи своих квартир внаем.
В развитых странах рынок жилищных услуг конкурирует с рынком жилищного фонда, а вместе они составляют единое целое, подчиняющееся строгим рыночным законам. Связь между рынком жилищного фонда и жилищных услуг выражается нормой капитализации, определяемой как отношение годового дохода собственника от сдачи жилого помещения в аренду, к рыночной стоимости жилого помещения.
Ипотечное жилищное кредитование может быть источником финансирования как для первого, так и для второго сегментов жилищного рынка.
2.4. Регистрация прав на недвижимое имущество
Установлено, что одной из особенностей рынка недвижимости является то, что купля-продажа жилья осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, ценных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объекты недвижимости от одного собственника к другому. Операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том,