Недвижимость – Вторичка. Олег Аболонин
смею предположить, базируется на мнении законодателя, что в остальных случаях, например, когда продавец квартиры – законный и единственный собственник, то покупатель сможет защитить свои интересы самостоятельно, предъявив требования в суд, так как личность продавца ему известна, а денежные средства, вероятно, будут затрачены для приобретения другого объекта недвижимости, что предполагает возможность возврата сторон в первоначальное состояние.
Новизна и несомненная польза для лиц, квартира которых оказалась изъята (добросовестный приобретатель)на основании ст. 302 ГК РФ, состоит в том, что гражданин получает возможность обратиться к государству, которое сможет компенсировать ему ущерб в размере кадастровой стоимости квартиры (ранее сумма не могла составлять более одного миллиона рублей), а не к физическому лицу, действовавшему недобросовестно. И только потом государство самостоятельно обращается с иском к недобросовестно действовавшему гражданину за возвратом денежных средств, переданных государством добросовестному приобретателю. Однако имеют место сложности, в частности, судебная практика свидетельствует, что нет единого взгляда и понимания фразы в статье 302 ГК РФ – «либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».
Сложно понять, возможно ли предположить и утверждать, что продажа недвижимости произошла помимо воли заинтересованного лица, при совершении сделок по отчуждению имущества:
• без получения необходимого разрешения (одобрения) органами опеки и попечительства;
• при отсутствии нотариального согласия второго супруга, органов юридического лица;
• при нарушении воли продавца и т. п.
Поэтому в настоящее время указанную проблему следует решать в каждом отдельном случае индивидуально, принимая во внимание все обстоятельства дела с опорой на собранные ранее доказательства. Тщательный подход и необходимость действий с должной осмотрительностью объясняются существующими сложностями в области права и возможностью различного толкования используемых юридических терминов.
Примером отсутствия однозначного понимания предложенных законодателем терминов может служить понятие «недобросовестность». Оно раскрыто в ГК РФ через такие оценочные и субъективные признаки, как «(не)знал или (не) должен был (мог) знать». Поэтому при оценке недобросовестности и добросовестности должны приниматься во внимание все имеющие значение обстоятельства дела, в частности, характеристики и история квартиры, цена, личность продавца, время и место, условия приобретения, порядок оплаты и т. д.
Каждый покупатель решает самостоятельно, необходимо либо нет ему готовиться к такому повороту событий заранее. Однозначно только одно: когда в суде ставится вопрос об имеющихся доказательствах проявления добросовестности, правильным будет их предъявить (желательно одним пакетом документов), чем заявить об их отсутствии. При наличии структурированных и подготовленных