Учебник. Правовое регулирование недвижимости. Владимир Борисович Гольцов
разрешений на строительство объектов недвижимости, однако в данном вопросе необходимо исходить из необходимости поиска баланса интересов государства и застройщиков. И этот баланс должен быть закреплен в законе с учетом следующего.
Самовольная постройка является вещью с присущими ей характеристиками, в противном случае на нее нельзя было бы при определенных условиях признать право собственности. Вещь, согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав и может участвовать в гражданском обороте при условии наличия на нее права собственности. Из триады правомочий, присущих праву собственности на вещь, закон в части, касающейся самовольной постройки, исключает правомочия распоряжения и пользования (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Статья 222 ГК РФ не содержит положений относительно владения самовольной постройкой. Это можно расценить, как его сохранение за ней. Особенность здесь состоит в том, что владение является беститульным32, однако последнее ничего не меняет в содержательном отношении данного полномочия, так как доподлинно известно, кто возвел строение и на каком земельном участке, что позволяет точно определить его фактического обладателя. Кроме того, отсутствие правового титула, хотя и не позволяет самовольной постройке участвовать в гражданском обороте, но не исключает ее из числа вещей как объектов гражданского права, и в частности таких недвижимых вещей, как здание и сооружение. Здесь требуется пояснение, поскольку в п. 1 ст. 222 ГК РФ говорится не только о зданиях и сооружениях, но и о «другом строении».
Понятие «строение» в ГК РФ не определено, как, впрочем, и понятие «постройка». В литературе на этот счет высказываются различные мнения33. Думается, что термин «строение» (и его синоним «постройка»), употребляемый в ст. 222 ГК РФ, относится только к недвижимости и является родовым применительно к зданиям и сооружениям, которые являются его видами. Сюда же можно отнести капитальные гаражи, дачи, коттеджи, объекты незавершенного строительства. Применительно к возведению на земельном участке без надлежащих разрешений объектов, которые не являются недвижимостями (киоски, павильоны и т.п.), речь идет не самовольном строении (постройке), а самовольном захвате участка. Соответственно, сносить ничего не требуется, необходимо освободить участок посредством разбора соответствующей конструкции.
Для преобразования беститульного владения самовольной постройкой в титульное и, соответственно, для приобретения правомочий пользования и распоряжения самовольно возведенным строением, необходимо его легализовать, то есть зарегистрировать на него право собственности. Закон должен открывать такую возможность в четко установленных формулировках. Для этого необходима совокупность следующих оснований:
– на земельный участок, занимаемый возведенной постройкой, имеются вещные или обязательственные права у застройщика;
– земельный участок используется застройщиком в соответствии с его целевым