Покупка квартиры на вторичном рынке. Гид по юридической проверке документов перед покупкой жилья. Ольга Москвина
если регистрация полностью проводилась в электронном виде, и стороны сделки сами пользовались электронно-цифровыми подписями, то необходимо будет запросить электронную версию документов у собственника (в zip архивах), и проверить действительность подписи ЭЦП регистратора на официальном сайте Росреестра (там есть специальный ресурс по проверке подлинности документов и подписи к ним). Так как электронные документы теряют силу при распечатывании на бумажном носителе, то просим предоставить именно в электронном виде указанные документы, и не забываем про ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”. Если собственник сделал нотариальное отождествление электронных образов документов на бумажном носителе, то в этом случае электронные документы запрашивать не обязательно.
Также смотрим соответствие информации об Объекте и Субъекте2 права, не должно быть ошибок и опечаток, так же как и в адресе и иных параметрах Объекта. В случае с нотариальными документами сверяем также реестровый номер.
Если при такой проверке выявлено расхождение в Правоподтверждающих документах с Правоустанавливающими документами (и это ошибка ЕГРН), то подаем (желательно до сделки) заявление через МФЦ в Росреестр на исправление технической ошибки, и через три дня вам должны все исправить. То есть, ошибку через Росреестр мы можем исправить только ту, которая допущена Регистратором и не затрагивает правоустанавливающие документы (Ошибка только в данных ЕГРН). Заявление также можно направить почтовым отправлением или в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра, а с недавнего времени, и через портал госуслуг при помощи приложения “Госключ” (услуга: Исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН). Подать на исправление технической ошибки может любое заинтересованное лицо, бесплатно.
Если же ошибка выявлена в Правоустанавливающих документах, то нужно для начала определить степень влияния ошибки на будущую сделку, т.е. если ошибка в каком-нибудь договоре, которая явно трактуется как техническая, но сведения в ЕГРН содержаться правильные, то ничего страшного. А вот если ошибка искажает информацию об Объекте недвижимости или его собственнике, а при этом еще продублирована в Росреестр, то уже исходя из характера ошибки ее нужно будет исправлять при помощи сторонних организаций, которые подготавливали техническую документацию на квартиру (например, БТИ или Кадастровые инженеры), местные органы власти, либо уже через суд.
Еще бывают ошибки, которые перешли в сведения ЕГРН из изначального заявления правообладателя, хотя в правоустанавливающих и технических документах такой ошибки нет, и органы Росреестра не могут ее обнаружить, поэтому дают отказы в исправлении ошибок. В этом случае имеет смысл подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН (и указать какие и на основании чего изменения необходимо внести). Так тоже иногда срабатывает.
Почему важно исправить выявленную
Объект – это сама недвижимость, а Субъект – это ее собственник или собственники.