Ипотечный кредит: как получить квартиру. Денис Шевчук
регистрации.
Федеральным законом от 30.12.2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (п. 1 абз. 3 ст. 20) требование нотариального удостоверения договора ипотеки исключено[17]. Если же стороны удостоверили нотариально договор ипотеки, то государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 ФЗ «Об ипотеке», или нарушены правила пункта 4 ст. 13 указанного Закона[18], не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, и он считается ничтожным.
Ипотечные правоотношения могут быть оформлены также соглашением об ипотеке при включении их в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» (в ред. от 30.12.2004)[19].
Такая ситуация возможна в случае, если после заключения и составления основного договора стороны затем решили обеспечить этот договор ипотекой. В этом случае стороны, как правило, составляют дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору. Это приложение (дополнительное соглашение) также подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (www.denisshevchuk.narod.ru).
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
В том случае, когда права залогодержателя удостоверяются закладной, то данное обстоятельство следует оговорить в тексте договора ипотеки в обязательном порядке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» (в ред. от 24 декабря 2002 г.)). В соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. В том случае, когда заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, при составлении закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью
Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42; Российская газета. 31.12.2004. № 292. По указанному Закону и п. 2 ст. 339 ГК РФ нотариальному удостоверению подлежит договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору.
Пункт 4 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке»: «составление и выдача закладной не допускаются, если: 1) предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; леса; право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны»; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 6.
Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42.