Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде. Вадим Шабалин
более подробно рассмотрим три основных схемы взаимодействия сдатчика жилья с юридическими лицами и ИП:
• серая (жилье снимается либо непосредственно на сотрудников, либо с уклонением от налогообложения);
• белая (юрлицо выполняет в отношении физлица-сдатчика функции налогового агента);
• по ДДУ (договору доверительного управления).
Серая схема сдачи юрлицу
В рассматриваемом случае стороны либо заключают договор найма между хозяином и ответственным от организации сотрудником, обычно с пропиской в том же населенном пункте, либо договор аренды, который не проводится через бухгалтерию фирмы и оговоренную денежную сумму собственнику отдает то же самое ответственное лицо. Однако это вовсе не означает, что именно он (она) и будет проживать в квартире (комнате), что на практике часто приводит к злоупотреблениям: хозяину сначала говорится, что жилье займет семья нашего директора, а на деле на объект вселяются два десятка гастарбайтеров. Чтобы исключить такие ситуации, в договоре найма (аренды) должно быть указано предельное число проживающих (что на практике, конечно, трудно проконтролировать), а также условие о досрочном внесудебном расторжении договора по инициативе наймодателя в случае существенных его нарушений (например, использование под гостиницу, мини-офис, жалобы соседей и т. д.). Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 4.1.
Сдача юрлицу с удержанием НДФЛ
В этом случае юрлицо предлагает собственнику работать в белую – между сторонами обычно оформляется краткосрочный договор аренды на 11 месяцев или 364 дня (в соответствии со статьей 651 ГК РФ таковой подлежит госрегистрации, если заключен на срок более одного года).
Кроме того, в силу статьи 226 НК РФ предприятие обязано выполнять по отношению к арендодателю функции налогового агента, т. е. удерживать и перечислять за него в бюджет 13 % НДФЛ. Если же договор заключен в серую, о чем шла речь выше, то юрлицо рискует попасть под санкции, предусмотренные статьей 123 НК РФ – не перечисление сумм налога, подлежащего удержанию налоговым агентом (штраф в размере 20 % суммы, подлежащей перечислению).
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (извлечение)
Статья 603. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение,