Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров. Алла Кузьмина
весьма плачевно для них: фармазоны скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями «грязных» квартир.
1.5. Лжеоформление сделок
Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ любые сделки с передачей прав на недвижимое имущество (купля-продажа, мена, дарение, деление долей, ипотека, рента, вступление в права наследования и др.), а также их расторжение подлежат государственной регистрации, и только с момента таковой сделка считается совершенной и вступившей в силу. В 1992–1999 гг. госрегистрация проходила в разных субъектах Федерации по-разному: муниципальные власти сами устанавливали ее порядок и стоимость, вели обособленные реестры прав собственности на недвижимость (в Москве этими вопросами занимались ОАО «Мосприватизация» и Комитет (Департамент) муниципального жилья). Однако с введением в действие с 01.02.98 г. Закона № 122-ФЗ[3] установлен единый порядок регистрационных действий на территории РФ, а сам процесс должен происходить в специально создаваемых для этих целей органах юстиции (ныне – Росреестр, сайт rosreestr.ru).
С 1 февраля 1998 г. используется разный порядок регистрации сделок с недвижимостью: и в простой письменной форме (ППФ), и через нотариуса. Граждане, участвующие в сделках, вольны выбирать, какой путь избрать: нотариальное оформление на первый взгляд кажется более надежным, но оно существенно дороже: необходимо оплачивать госпошлину и «техническую работу» нотариуса в размере 0,5–1 % от суммы, указанной в договоре.
Процедура регистрации в ППФ (простой письменной форме) совершается дольше – до 18 календарных дней (в реальности – 12–14), и госпошлина за нее небольшая (например, в Москве 2 тыс. руб.). В этом случае граждане, участвующие в сделке, не идут к нотариусу, а составив договор, являются непосредственно в пункт регистрации (уполномоченный орган юстиции). В столице и области таковыми являются филиалы соответствующих Управлений Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии РФ (адреса и телефоны тех и других смотрите в Видеоприложении 6[4]).
В связи с тем, что процедура регистрации сделок до конца еще не отрегулирована, мошенники успешно «ловят рыбку» в мутной воде несостыковок и накладок в работе вышеуказанных государственных органов. В 2014–2015 гг. лжеоформление стало своего рода «хитом сезона» среди афер с жильем – по городу Москве количество обманов граждан при регистрации возросло в 4–5 раз, и эта тревожащая тенденция будет, несомненно, присутствовать на рынке и в последующие годы. Так что давайте разберемся со схемами лжеоформления более подробно.
По «месту совершения» подобные аферы подразделяются на «лженотариальные действия» и собственно «лжерегистрацию в органах юстиции», по типам потерпевших – лжерегистрация «прав покупателя» с получением с него денег или подлинная регистрация прав последнего, но с одновременным обманом продавца. Термины «продавец» и «покупатель» трактуются здесь и далее в более широком смысле: это лица,
Федеральный Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 13.07.2015 г.).
Видеоприложения к нашей кипе можно скачать с сайта videokniga.tv.