Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку. Вадим Шабалин
платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долл., надо перевести по безналу 102 тыс.), или суммму в рублях по явно невыгодному курсу: ЦБ + 1–2%.
• оплата коммунальных платежей
Очень часто квартплату начинают начислять с даты принятия объекта, а также компания-застройщик требует оплатить услуги некоего ЧОП «за охрану дома и территории». Такие поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с эксплуатационной организацией. Именно с этого момента (а не со сдачи дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед.
• обязательство вступить в ТСЖ
Иногда в тексте договора сказано, что клиент берет на себя обязательство вступить после окончания строительства в создаваемое на объекте (многоквартирном доме) Товарищество собственников жилья (при этом подразумевается оплата, помимо «коммуналки», вступительных и членских взносов, правда, небольших). Такое положение договора незаконно – в соответствии со ст. 143 ЖК РФ участие жильцов в ТСЖ – их право, а не обязанность, и на величину квартплаты подобное «членство» не влияет.
• оплата посреднических услуг по оформлению документов
Иногда компания навязывает клиенту свои платные услуги по оформлению комплекта документов в собственность, причем по явно кабальным ценам, доходящим до 2 % от стоимости квартиры, таунхауса или коттеджа (в Москве, например, все необходимые действия можно выполнить в судебном порядке за 50–70 тыс. руб. и 4–6 месяцев). Такое положение договора явно противоречит Закону РФ «О защите прав потребителей»[7], однако застройщик имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого оформления, и при назначении общей стоимости работ в пределах до 100 тыс. руб. все-таки, как показала практика, лучше воспользоваться такими явно навязанными услугами, а не искать счастья (или правды) на стороне, ибо судебное оформление (приобретение прав собственности по суду) стоит сейчас примерно столько же.
В настоящем разделе авторы попытались рассмотреть и систематизировать основные явные или скрытые схемы обмана приобретателей нового жилья, начиная с откровенно мошеннических и заканчивая относительно честными. Далее у нас пойдет речь о том, как выбрать и проверить строительную (девелоперскую) компанию, которая хотя и использует указанные методы, но делает это все-таки в рамках закона и не выходит за пределы разумного. Перечень организаций, имеющих меньше всего замечаний со стороны клиентов, приведен в Приложении 1 нашей книги.
2.2. Психологические приемы аферистов
В предшествующем разделе мы рассмотрели основные виды афер с новостройками «по существу», т. е. как они организуются и проводятся. Но все-таки главное для фармазона – не только продумать схему преступления, подобрать «реквизит» и распределить роли, но и втереться жертве в доверие, убедить человека в том, что предлагаемая схема «сделки» выгодна и безопасна, что ее «участники» (т. е. аферисты)
Закон РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» (в редакции от 18.07.2011 г.).