Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации. Олег Полежаев
24.05.2014).
148
Признание судебной практикой положений о недвижимом характере строений на основании ограниченных вещных прав было крайне сложным. Основные сложности крылись в различиях во взглядах Сената и нижестоящих судов (Кассо Л. А. Указ. соч.). Строения, возведенные чиншевиком, признавались имуществом движимым, что не требовало крепостного порядка при передаче прав. Исходя из этого положения складывалась большая часть судебной и нотариальной практики. С другой стороны, Сенат принципиально отстаивал применение режима недвижимости ко всем постройкам, возведенным несобственниками, вне зависимости от права на земельный участок. Позиция Сената о признании любых построек недвижимостью основывалась на положениях закона об отнесении строений к недвижимости и отрицании значения характера связи между строением и земельным участком в случае, если стороны отказались от действия принципа приращения. Необходимо отметить, что с упомянутыми трудностями не сталкивались собственники строений, использовавших право застройки или отдельного владения ввиду специального признания упомянутых строений объектами недвижимости. Со временем Сенат изменил свою практику в отношении строений, возведенных чиншевиком, и признал за ними характер движимого имущества (Решение Сената 1894 г. № 76 // Судебный вестник. 1894. № 178. – С. 65). Указанное действие не нашло поддержки в юридической доктрине и нарушило интересы застройщиков, устранив возможность использовать ипотечные кредиты и нарушив единообразие правового положения застройщиков, использовавших ограниченные вещные права.
149
Митилино М. И. Указ соч. – С. 2, 51; Выбрин А. О. Виленкин М. В. Указ. соч. – С. 25; Гойхбарг А. Г. Указ. соч. – С. 67.
150
Право аренды порождает лишь краткосрочное обязательственное право, которое дает арендатору защиту, плохо гарантирующую его интересы и против собственника, и против третьих лиц, не допускает использование ипотечного кредита. Очевидно, что арендатор будет воздерживаться от возведения солидных и качественных домов. Ущемленное правовое положение арендатора создает условия для злоупотреблений правом со стороны арендодателя, которое выражается в многократном увеличении арендной платы под угрозой расторжения или непродления договора аренды и возложения обязанности снести возведенное строение. Подобное положение привело к негативным социальным явлениям, вплоть до массовых поджогов строений арендаторами в целях прекращения договора аренды и получения страхового возмещения. Существенным недостатком договора аренды являлся его срок. По общему правилу максимально разрешенный срок не мог превышать 12 лет и в исключительных случаях – 36 лет. Настоящего времени было недостаточно, чтобы застройщик смог компенсировать затраты на возведенное строение и извлечь выгоды от использования вещи.
151
Кассо Л. А. Указ соч.
152
Кассо Л. А. Указ соч.
153
Кассо Л. А. Указ соч.
154
Кассо Л. А. Указ соч.
155
Пирожкова И. Г. Система источников