Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации. Олег Полежаев
усматривали дух феодального права и концепцию разделенной собственности (Geteiles Eigentum)[47]. В последующем существо вещного права застройки пытались выявить в сервитуте, дающем схожее право пользования земельным участком (Sachnutzungsrechte), концепции сособственности (Miteigentum) и особой собственности на сооружение (Sondereigentum)[48]. Противоречие основным представлениям пандектного права относительно единого и неделимого права собственности, исключительности и возможности наличия одного права на одну вещь, полное отрицание работы принципа приращения стали основаниями для отвержения всех подходов, помимо представлений о праве застройки как особой собственности (Sondereigentum), при которой право собственности на строение принадлежит застройщику[49].
Достоинством Erbbaurechtra является удовлетворение желаний застройщиков сохранять за собой право собственности на возведенные строения, а не передавать его землевладельцам[50]. Обратное положение в немецкой литературе называют узаконенной несправедливостью[51]. Суть упомянутой проблемы заключается в императивном действии принципа приращения и поглощении правом собственности на земельный участок объектов, прочно соединенных с ним, что не допускало положения, при котором собственники строения и земельного участка не совпадают. Упомянутое положение было единственно возможным до появления BGB в 1900 году, однако сейчас принцип приращения выступает в качестве общего правила и содержит несколько исключений. В случаях, прямо предусмотренных законом, строение, возведенное застройщиком несобственником, обладающим вещным правом застройки или правом аренды земельного участка, признается временно присоединенной вещью, что устраняет юридическую связь между строением и земельным участком и ограничивает действие принципа приращения.
Теоретическое обоснование положения несовпадения застройщика и собственника недвижимости P. Oertmann видел в признании за застройщиком «права наподобие права собственности на часть земельного участка, которая занята строением, что позволяло и сохранить собственность за застройщиком, и не нарушало принцип приращения»[52]. Однако господствующим стало представление о возникновении юридической связи между строением и Erbbaurecht, при которой строение становится составной частью не земельного участка, а ограниченного вещного права застройки, приравненного к недвижимому имуществу[53]. Далее подобные представления были напрямую закреплены в германском законодательстве[54].
Возможность признания за вещным правом застройки объекта гражданского оборота и доступа застройщика к кредиту актуализировала проблемы определения юридического существа права застройки и правового режима возведенного строения. В германском правопорядке в зависимости от правового режима подразделяются имущественные права на движимые вещи и имущественные права на земельный участок, который является единственным недвижимым имуществом,
Емелькина И. А. Указ. соч.
Емелькина И. А. Указ. соч.
Емелькина И. А. Указ. соч.
Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7. – С. 16–31.
Staudingers J. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: mit Einführungsgesetz undNebengesetzen. Sellier de Gruyter. Berlin, 2000. P. 588. Пер. Е. А. Леонтьевой. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. 2011. № 2. – С. 131.
Archiv fur Burgerliches Recht. Band 32 / Herausgeg.von J. Kohler, D. Ring, P. Oertmann. Berlin: Carl Heymanns Verlag. Berlin, 1908. [Электронный ресурс] URL: http://dlib-zs.mpier.mpg.de/mj/kleioc/0010/exec/showtoc/%222084534_32%2b1908%22 (дата обращения 29.04.2014).
Heck;Rietschel;Rümelin.ArchivfürdiecivilistischePraxis, 1912.T.X.[Электронный ресурс]. URL: http://www.digizeitschriften.de/dms/toc/?PID=PPN345574613_1912_0108 (дата обращения 30.04.2014); Dernburg H. Die allgemeinen Lehren des bürgerlichen Rechts des Deutschen Reichs und Preußens / Von Heinrich Dernburg. 3. Auf. Halle. Waisenhauses, 1906 P. 467. Пер Л. А. Кассо. Указ. соч.
Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/erbbauv/gesamt.pdf (дата обращения 30.04.2014).