Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция. Наталия Бурмакина
определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.
Результат оценки выражается в итоговой величине стоимости объекта оценки.
Виды стоимости объекта оценки:
При этом установленный перечень видов стоимости не является исчерпывающим.
ФСО № 3 устанавливает общие требования к отчету об оценке (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299).
При этом дополнительные требования к отчету об определении кадастровой стоимости утверждены отдельным приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.
ФСО № 4 утвержден приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости». Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
ФСО № 4 вводит такое понятие, как массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировке объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки (в соответствии с ФСО № 4) включает следующие этапы:
• заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
• сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки;
• сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации;
• построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и обязательно должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки