Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права». Коллектив авторов
к заключению договора залога (не делает его недействительным или незаключенным). В таком случае индивидуализация предмета договора залога, подобно купле-продаже будущих вещей, может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче залогодержателю (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Залог будущей вещи может возникать в силу договора или закона. В последнем случае в силу закона залогом обременяется недвижимое имущество (незавершенное строительством недвижимое имущество), возводимое в ходе реализации обязательств по договорам о долевом участии в строительстве.
Предметом залога также могут быть как имущественные права, возникающие в будущем (будущее обязательство) из существующего на момент заключения договора обязательства залогодателя, так и права из обязательств, которые только возникнут в будущем, т. е. после заключения договора залога. Предприниматели могут определить обязательства, обеспеченные залогом, указав на обеспечение всех существующих или будущих обязательств в пределах определенной суммы на момент обращения взыскания, а также описать предмет залога общим образом, в том числе указав на залог всего имущества залогодателя, определенной его части, либо имущества.
В данном случае законодатель использовал правовую позицию ВАС РФ, закрепленную в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», согласно которой по договору о залоге, заключенному на основании п. 6 ст. 340 ГК, право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.
Участники залоговых отношений пытались квалифицировать залог будущей вещи как недействительную сделку путем признания ее мнимой (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 26 января 2015 г. по делу № 33-95/2015).
5. При установлении залога в силу договора залогодатель обязан предупредить залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т. п.). Применительно к ипотеке такая обязанность не является новеллой и предусмотрена ст. 12 Закона об ипотеке.
Согласно сложившейся практике эта обязанность считается соблюденной в том числе путем включения соответствующих сведений в договор залога. Подписавший такой договор залогодержатель считается осведомленным о всех правах третьих лиц, перечисленных