Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. В. В. Витрянский
законом, на основе принципов проверки законности оснований государственной регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
К сожалению, в окончательной редакции ст. 81 ГК РФ «потерялись» положения о государственной регистрации, которые обеспечивали дифференцированное регулирование двух оснований возникновения гражданских прав, подлежащих регистрации, – по сделке и в силу закона. В соответствии с законопроектом, принятым в первом чтении, права, приобретаемые по сделке, признавались возникшими не ранее, чем будет внесена соответствующая запись в реестр. Если же права перешли (возникли) в силу закона (например, в случае универсального правопреемства при наследовании или реорганизации юридических лиц), они считались возникшими независимо от государственной регистрации, которая, однако, могла быть осуществлена по заявлению лица, для которого наступают правовые последствия.
Соответствующая норма в действующей редакции (п. 2 ст. 81 ГК РФ) устанавливает в качестве общего правила, что «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».
Поскольку возможность возникновения права, которое по определению подлежит государственной регистрации, до момента такой регистрации рассматривается в качестве предусмотренного законом исключения из общего правила, особое значение приобретает судебное толкование (в том числе расширительное) тех правовых норм, содержание которых «подразумевает», что субъективное право должно считаться возникшим (перешедшим к другому лицу) ранее момента его государственной регистрации либо независимо от такой регистрации, но в самой норме четкое указание на этот счет отсутствует.
Примером может служить одно из данных Высшим Арбитражным Судом РФ разъяснений по вопросу о применении правовых норм, касающихся перехода права на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Согласно указанным нормам при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. В связи с этим ВАС РФ разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих (перешедших к нему) прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
В Постановлении Пленумов