Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. В. В. Витрянский
в качестве жилого или нежилого помещения. Как указывалось в Концепции, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой – безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности»[79].
К сожалению, до настоящего времени правовой режим нежилых (например, офисных) помещений, имея в виду особый имущественный комплекс, включающий право собственности на нежилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это нежилое помещение расположено, законодательством не установлен.
Вместе с тем в свое время Пленум ВАС РФ, значительно опережая законодателя, принял постановление от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором рекомендовал арбитражным судам применять к нежилым помещениям по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) правила, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), и в связи с этим разъяснил, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. А при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание (п. 1, 3, 5 Постановления).
Отрадно отметить, что позиция, высказанная Пленумом ВАС РФ, была полностью поддержана и Пленумом ВС РФ, что сделало ее обязательной не только для арбитражных судов, но и для судов общей юрисдикции. В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 подчеркивается, что в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем (п. 40). А в п. 41 данного Постановления разъясняется, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ, а также ст. 44–48 ЖК РФ.
Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002–2003 гг.) было признано необходимым предусмотреть специальное законодательное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс (на сегодняшнем
Там же. С. 35–36.