Дональд Трамп. Искусство сделки. Тони Шварц
разница лишь в том, что управлять 1200 гораздо выгоднее.
После того как мы согласовали сделку, успех стал вопросом управления и маркетинга. Задача была – сдать это место в аренду, и сдать хорошим арендаторам. Те, что жили здесь тогда, когда я взял на себя это здание, разнесли его в пух и прах. Многие из них спустились с холмов Кентукки. Они были очень бедными, растили по семь или восемь детей, почти не имели вещей и опыта проживания в многоквартирных комплексах. Они набивались в квартиру с одной или двумя комнатами, а их дети бесились и шумели. Они просто уничтожали квартиры и наносили серьезный урон зданиям.
Арендаторы особенно не переживали за арендную плату – некоторые из них просто не считали нужным ее вносить. Если ты нажимал на них, они зачастую просто сбегали. Мы обнаружили, что для того, чтобы не платить ренту, эти люди арендовали трейлеры, подгоняли их к квартирам после заката, а потом растворялись в ночи со всеми своими пожитками. Меня это не очень волновало, но я хотел быть уверенным, что прежде они заплатят. Мы решили учредить «трейлер-наблюдение» и наняли круглосуточный патруль.
Избавившись от плохих нанимателей, мы занялись ремонтом, чтобы привлечь более надежных жильцов. Это требовало серьезных инвестиций – почти 800 тыс. долларов к моменту окончания работ, что на те времена было большими деньгами. Однако это совершенно точно стоило того. Законы Нью-Йорка запрещают повышать цены, даже если вносятся какие-либо изменения, однако в Цинциннати мы смогли моментально поднять расценки и получать за квартиры в Swifton Village гораздо больше денег.
Первое, что мы сделали, – инвестировали в красивые белые ставни на окна. Это может звучать несерьезно, однако ставни придали холодным зданиям из красного кирпича ощущение тепла и уюта, что было очень важно. Это было также намного дороже, чем вы можете предположить, поскольку речь идет о 1200 квартирах, в каждой из которых от восьми до десяти окон. Следующее – мы убрали дешевые ужасные алюминиевые входные двери квартир и поставили красивые колониальные белые двери.
Я следил, чтобы весь комплекс был очень чистым и хорошо отремонтированным. Как я уже отмечал, у меня всегда было личное отношение к вопросу чистоты, но я также верю, что это очень хорошая инвестиция. Например, если вы хотите продать машину и тратите пять долларов на мытье и полировку и прилагаете немного больше усилий, то потом вдруг оказывается, что вы можете добавить к цене лишние 400 долларов – и получить их. Я всегда могу сказать, что человек потерпит неудачу, если вижу, как он пытается продать отвратительно грязную машину. Ведь легко сделать так, что она будет выглядеть лучше.
С недвижимостью все точно так же. Хорошо отремонтированное жилье всегда будет стоить намного дороже, чем плохо отремонтированное. Это было менее заметно в последние пять лет в Нью-Йорке, когда в начавшейся горячке люди покупали что угодно. Но эта ошибка будет выправлена в хорошие времена. Рынки всегда меняются, и как только начнется спад, чистота станет большой ценностью.
Мы покрасили коридоры,