Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома. Павел Кузнецов
венный процесс.
Жилищное право в нашей стране меняется с бешеной скоростью.
Только за последние три года мы пережили огромное количество изменений: прямые договоры с «ресурсниками», перевод общедомовых нужд в состав жилищной услуги, обозначение статуса машно-мест и нежилых помещений, кардинальный пересмотр порядка работы с должниками и правил проведения общих собраний и капитального ремонта многоквартирных домов.
Все эти изменения требуют и новых знаний, и практики применения новых правовых норм.
Моя книга – уникальное пособие, в котором я обобщил свой опыт управдома и современные требования законодательства, подробно разобрал десятки всевозможных ситуаций, которые возникают при управлении многоквартирными домами. И предложил решения!
Книга будет полезна управляющим компаниям, ТСЖ, а также собственникам, которые решили взять управление домом в свои руки.
Буду рад вашим отзывам. Пишите мне электронные письма на электропочту [email protected] и заходите на мой сайт в сети Интернет – pavelkuznetzov.ru.
Павел Кузнецов
Предисловие Елены Шерешовец
Сфера жилищно-коммунального хозяйства – важная составляющая российской экономики и касается миллионов людей, которые в ней работают и пользуются ее услугами.
Управление многоквартирным домом – не только каждодневная практика, но и наука, которая требует постоянной актуализации с учетом быстроменяющихся механизмов регулирования сферы ЖКХ.
Вот почему мне было так приятно познакомиться с практическим пособием по управлению многоквартирным домом, написанным П. А. Кузнецовым. В простой и лаконичной форме автор рассказывает о ключевых особенностях и процессах управления многоквартирным домом.
По стилю изложения сразу понятно: автор – практик, знакомый с ЖКХ не понаслышке, поскольку сам управляет многоквартирными домами. В книге не только описываются нормы права, но и критически осмысляются с позиции прикладного применения.
Уверена, что книга П. А. Кузнецова будет востребована разной аудиторией, в том числе обычными собственниками. «Просто о сложном» – таков, на мой взгляд, девиз этой книги.
Книга поможет многим собственникам взять управлением домом в свои руки. А управляющим организациям – повысить качество процессов управления.
Елена Шерешовец, директор СРО управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии», член Экспертного совета Комитета по энергетике Государственной Думы РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ
Глава 1
Способы управления многоквартирным домом
Общие моменты в cпособах управления многоквартирным домом
Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Некоторые собственники многоквартирных домов предпринимают попытки поменять способ управления домом, однако эти инициативы часто не реализуются из-за разногласий с другими собственниками. Причины этого могут быть связаны:
– с боязнью любых изменений в доме, перспективой хаоса;
– со страхом не справиться с поставленными задачами;
– с отсутствием того, что можно назвать «политической» волей (собрать вокруг себя единомышленников и принять правильное решение).
Встречаются ситуации, связанные с непониманием, кем именно может управляться дом (например, может ли дом управляться управляющей организацией, если в нем создано товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Действующее законодательство выделяет три основных способа управления многоквартирными домами:
1. Непосредственное управление.
2. Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии.
3. Управление с помощью товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Непосредственное управление
Непосредственное управление многоквартирным домом возможно при соблюдении двух условий:
– если собственники выбрали такой способ управления на общем собрании;
– если в доме не более чем 30 квартир (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В этом случае предоставлять коммунальные услуги потребителям будут непосредственно ресурсоснабжающие организации.
Что касается жилищных услуг (обслуживание лифтов, услуги по уборке и тому подобное), ответственность за их предоставление будут нести уполномоченные на это общим собранием. Это «старшие по дому», которые контролируют содержание дома.
В