Ипотека. Сборник юридических статей. А. Е. Русецкий
в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, без доверенности, представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.
При проверке полномочий, основанных на доверенности, рекомендуется проверять соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации доверенность на представление интересов правообладателя, сторон сделки при государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, Методические рекомендации не разъясняют действие п. 3 ст. 182 ГК РФ в части указания на число представителей при подаче документов на государственную регистрацию.
Использование представительства как способа осуществления прав и исполнения обязанностей диктуется причинами юридического и фактического порядка.[16] Поэтому при применении п. 3 ст. 182 ГК РФ необходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию.
Существуют ситуации, в которых участники гражданского оборота, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в регистрирующий орган и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права.
На практике встречается два основных способа передачи в указанных случаях полномочий на представление документов:
заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности;
одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность.
В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельства, что п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
В информационном сборнике «Регистрация прав на недвижимость» (2000, № 2) данную коллизию предлагалось разрешать следующим способом. В случаях если речь идет о подаче документов на государственную регистрацию сделки, необходимо соблюдать требования п. 3 ст. 182 ГК РФ. В ситуации обращения за государственной регистрацией перехода права, права собственности названные требования соблюдать нет необходимости. Представляется, что подобная позиция не бесспорна, поскольку основывается на формальных моментах и не в полной мере учитывает саму сущность законодательного ограничения на одновременное представительство. Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной
Суханов Е.А. Гражданское право. М., 2006. Т. 1. Осуществление прав и исполнение обязанностей через представителя. С. 542.