Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). Коллектив авторов
образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс РФ не наделяют субъекты РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 12 Гражданского кодекса РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.[39]
5. Вышесказанное не означает, что стороны не вправе распространить действие договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, на отношения, возникшие до момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон. Согласно п. 2 ст. 425 указанного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Например, стороны могут согласовать условие о внесении арендной платы с момента, установленного сторонами. Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ССТ-М.И.Ф.» (далее – ООО «ССТ-М.И.Ф.») о задолженности по арендной плате за периоды с 24 июля 2000 г. по 30 сентября 2000 г. и с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2001 г. В суде ООО «ССТ-М.И.Ф» утверждало, что положение п. 3.2 договора аренды земельных участков, согласно которому условия данного договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000 г., не может быть признано соответствующим закону, поскольку в тот период отсутствовала не только государственная регистрация сделки, но и непосредственно сама сделка.
По материалам дела установлено, что между КУГИ и ООО «ССТ-М.И.Ф.» заключен договор аренды земельных участков, сроком действия по 23 июля 2003 г., для размещения торговых павильонов. Договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (п. 3.1), а его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000 г. (п. 3.2). Размер и порядок внесения арендной платы определены в разд. 3 договора, а п. 5.2 установлена ответственность арендатора в виде уплаты пеней в случае ненадлежащего исполнения обязанности вносить арендную плату. Государственная регистрация аренды указанных в договоре земельных участков произведена государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 13 июня 2001 г.
По обоснованному мнению суда, при таких обстоятельствах
См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.