Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. Борис Владиславович Ильин
государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Что касается собственников квартир в многоквартирном доме, то нарушение их прав выражается в следующем.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого дома (ст. 290 ГК РФ). Как следует из ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому принятие акта о реконструкции без согласования с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ и нарушает их права как собственников квартир в многоквартирном доме.
Последнее нашло подтверждение в решении Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. (приложение 75), которое было оставлено без изменения Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г. № 78-Г00-61 (приложение 76). О двух этих судебных актах писали средства массовой информации, их обсуждали в сети «Интернет» и на телеэкранах нашей страны.
Из сказанного о ст. 289, 290 ГК РФ следует, что исполнительная власть не вправе реконструировать общее имущество многоквартирного дома, в том числе чердаки и мансарды, отдельно от квартир. Кстати, с общим имуществом многоквартирного дома связано много вопросов, которые разными специалистами воспринимаются и толкуются по-разному. Эта проблема обсуждается, например, в статье «Порядок заключения сделок с недвижимостью»[98], об этом говорится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27 августа 2001 г. № А56-5094/01 (приложение 77).
Не нужно забывать: если акт о реконструкции нарушает права и интересы владельцев недвижимости, то он не соответствует закону, и наоборот. Данная формула поможет обосновать в суде позицию владельцев недвижимости, чьи права затрагиваются оспариваемым актом о реконструкции.
Прежде чем завершить рассмотрение последнего вопроса книги, рассмотрим те возражения, которые заявляют в суде орган исполнительной власти, издавший акт о реконструкции, и инвестор (в случае привлечения последнего судом к участию в деле). Конечно, говорить о всех возражениях нет возможности, поэтому будет сказано лишь о трех, наиболее распространенных.
Первое возражение заключается в следующем: акт о реконструкции не затрагивает прав владельца недвижимости на соответствующую недвижимость, так как он носит отсылочный (координирующий) и компенсационный характер на будущее время и не связывает заявителя с нарушением его прав пользования имуществом. Тем более что в данном акте предусмотрена компенсация владельцам недвижимости в том или ином виде (например, переселение из здания,