Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. В. А. Мочалова
возникновения у залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество может являться не один юридический факт, а совокупность юридических фактов, которую в теории права называют фактическим (юридическим)[128] составом или юридическим основанием (титулом) права[129]. Юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех юридических фактов, образующих его элементы[130]. Так, для возникновения права на обращение взыскания по договору залога предприятия необходимо одновременное наличие двух юридических фактов: 1) нарушение должником условий основного обязательства; 2) истечение года с момента заключения договора об ипотеке (п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке). В тех случаях, когда предметом ипотеки является объект долевого строительства, право обращения взыскания возникает у любого из созалогодержателей (участников долевого строительства) при одновременном наличии следующих оснований: 1) наступление предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращение или приостановление строительства объекта долевого строительства; 3) наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 4) истечение шести месяцев с момента наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства (п. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве[131]).
Исходя из вышеприведенной характеристики основания обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки) следует классифицировать по двум критериям: источнику возникновения и структуре.
По источнику возникновения их можно разделить на две группы: 1) внутренние и 2) внешние. Такое деление позволяет определить происхождение основания обращения взыскания на предмет ипотеки в зависимости от сферы его возникновения.
Группа внутренних юридических фактов характеризуется тем, что эти факты возникают внутри системы обеспечиваемого и обеспечивающего отношений и связаны с нарушением условий основного договора или договора об ипотеке. Поэтому внутренние юридические факты всегда представлены в виде неправомерных действий должника (залогодателя).
Эти юридические факты в зависимости от того, какое нарушено обязательство – обеспечиваемое или обеспечивающее, а также с учетом того, что залогодателем может быть третье лицо, делятся на две подгруппы:
а) неправомерные действия (бездействие) должника, нарушающие условия основного обязательства (например, просрочка платежа);
б) неправомерные действия (бездействие) залогодателя, нарушающие условия договора об ипотеке (например, непринятие мер по обеспечению сохранности заложенного предприятия и невыполнение требования о введении ипотечного контроля).
Неправомерные действия (бездействие)
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 30 ноября 2011 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 40; далее – Закон об участии в долевом строительстве.