Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. Н. Г. Пономарева
или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1577/03[13] установлен факт передачи арендованного имущества без документаций и в аварийном состоянии.
Арендодатель предъявляет иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения.
Своим решением суд первой инстанции произвел зачет стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ в счет арендной платы и в удовлетворении исковых требований отказал.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение изменено: во взыскании с арендатора пеней решение оставлено без изменения; в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить нежилые помещения исковые требования удовлетворены.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе по следующим основаниям.
Между арендодателем и арендатором при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды, в соответствии с которым арендатору сданы в аренду нежилые помещения на срок 15 лет.
В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.
После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь п. 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя арендодателя, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.
Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости. Они не противоречат содержанию акта приемки-передачи основных средств от Минимущества РФ в хозяйственное ведение арендодателя, в котором были зафиксированы те же недостатки.
Суд
Вестник ВАС РФ. 2003. № 10.