Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет. Л. Ф. Терентьева
и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться исключительно в целях повышения благоустройства квартир, согласно требованию ст. 84 ЖК РФ. Таким образом, переустройство жилых помещений не должно понижать качества жилищных условий нанимателей. Вследствие этого, переустройство жилого дома может производиться лишь с согласия нанимателя, если оно способно привести к существенным изменениям сданного внаем жилого помещения.
3. Срок договора аренды жилых помещений
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях, установленным законом, и только в судебном порядке. Данный договор носит бессрочный характер.
Основа конституционного права граждан на жилище предполагает юридическую возможность стабильного пользования предоставленным гражданину жилым помещением. Отсюда вытекает бессрочность договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Так как сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по принципу, означала бы для него ущемление права собственности, договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер. Вследствие этого условия найма жилого помещения устанавливаются договором между нанимателем и наймодателем – собственником помещения.
Права нанимателя ограничены, если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года, так как такой договор будет относится к краткосрочному найму и в этом случае наниматель не имеет права:
1) поселять в нанимаемом помещении временных жильцов;
2) сдавать нанимаемое помещение в поднаем;
3) заменять себя в договоре другим нанимателем;
4) заключать договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
Продление срока договора социального найма как такового не существует, так как по данному договору наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в бессрочное пользование.
Напротив, собственник жилого помещения сдает его нанимателю в пользование обычно на строго определенный срок по договору коммерческого найма жилого помещения, что соответствует целям создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору коммерческого найма. Кроме того, законом предоставлено нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок. Хотя и из этого правила есть некоторые исключения. Это связано с тем, что собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года,
Если собственник решил продлить с нанимателем договор найма жилого помещения на новый срок, то не