Инвестиционное товарищество: правовые основы организации и деятельности. А. А. Кирилловых
простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более юридических лица. Законодательство о недрах также определяет возможность предпринимательских объединений вступать соглашения в сфере недропользования. Согласно ст. 9 Закона РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 (ред. от 30.12.2012 г.) «О недрах»[63] пользователями недр на условиях соглашений о разделе продукции могут быть юридические лица и созданные на основе договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества) и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц.
Развитие долевого строительства в последние годы все чаще ориентирует на совместное участие юридических лиц, выполняющих функции строительного инвестирования. В этом случае речь идет о соинвестировании (девелоперских договорах[64]), где в качестве соинвесторов выступают несколько крупных компаний. Девелопмент за вознаграждение (free development) подразумевает, что девелопер является лицом, которое нанимается инвестором для реализации конкретного проекта. В данном случае девелопер не участвует в финансировании проекта собственными средствами и не получает прибыли от его реализации или от эксплуатации построенного объекта. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов. В этой связи при определенных условиях оптимальными формами такого рода совместного предпринимательства являются договоры простого товарищества и инвестирования.
В литературе, тем не менее, отмечается неоднородность обязательств, вытекающих из инвестиционных договоров и договоров простого товарищества, несмотря на отсутствие четких критериев их разграничения. Общность цели, например, в договоре долевого участия в строительстве видится в четкой формулировке предмета договора, представляющего собой объединение вкладов в целях совместного строительства конкретного объекта недвижимости. В то же время, по мнению некоторых авторов[65], нельзя отождествлять договор о совместном участии в долевом строительстве с договором простого товарищества, поскольку отсутствуют совместные действия участника долевого строительства и главного инвестора. При этом единственной обязанностью дольщика является оплата своей доли. Судебная практика, также неоднозначная в определении природы отношений сторон, либо исходит из расширительного толкования[66], либо из буквального понимания сущности взаимодействия участников сделки[67], несмотря на установление в обоих случаях сходного признака – наличие общей цели. То есть в одних случаях, суды, используя этот признак, признают взаимодействие сторон по совместному инвестированию в рамках договора простого товарищества, а в других – нет.
Некоторые авторы высказывают мнение о существовании отдельных договоров о долевом участии в строительстве, которые по сути являются
СЗ РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.
В буквальном переводе с английского языка понятие «девелопмент» означает «развитие» // Англо-русский юридический словарь с транскрипцией. изд. 2-е, испр. и доп. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. – с. 256.
См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 декабря 2004 г. по делу № А56-14985/04.
См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 июля 2004 г. № А42-8749/03-13.