Immobilienfinanzierung. Das Set. Finn Mayer-Kuckuk
Ihr Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten und einen Teil des eigentlichen Kaufpreises abdecken. Die Monatsrate sollten Sie sich ohne Stress leisten können.
Frage 2
Welche Kosten kommen auf mich zu?
Die sogenannten Kaufnebenkosten fallen oft erschreckend hoch aus. Sie kommen zum geforderten Kaufpreis hinzu und können den Preis für Sie – je nach Höhe der Steuern in Ihrem Bundesland – noch einmal um gut 10 Prozent erhöhen. Wenn Sie ein Haus bauen, kommen zudem weitere Ausgaben hinzu – von eventuellen Altlasten, die zu beseitigen sind, bis zum Anlegen von Zäunen. Um sich nicht zu überheben und sich sinnvoll für einen Kredit beraten zu lassen, müssen Sie möglichst genau sagen können, was Ihr Projekt kosten wird. Nachdem Sie sich Klarheit verschafft haben, welche Summe Sie insgesamt vermutlich brauchen, ist in Schritt 2 Zeit für die ersten Realitäts-Checks: Können Sie sich mit Ihren finanziellen Möglichkeiten das angepeilte Traumobjekt leisten – oder müssen Sie auf etwas Günstigeres zielen? Unsere Onlinerechner und die Formulare in diesem Set helfen Ihnen bei der Berechnung.
Frage 3
Was ist ein Finanzierungsplan?
Ein Finanzierungsplan verschafft Übersicht über die Geldquellen, die Verwendung der Mittel und den Verlauf der Rückzahlung. In vielen Fällen wird ein Hypothekendarlehen von einer Bank eine günstige Finanzierung ermöglichen. Wenn Sie die Riester-Förderung mitnehmen oder Ihre Zinsen langfristig festschreiben wollen, kommt eventuell auch ein Sofortkredit der Bausparkasse für Sie infrage – diese Produkte sind allerdings schwer zu durchschauen. Onlinerechner helfen Ihnen dabei, den Ablauf der Tilgung vorzuplanen. Durch diese Vorarbeit in Schritt 3 wissen Sie genau, was Sie vom Kreditgeber brauchen, und können kompetent um die besten Bedingungen verhandeln.
Frage 4
Erhalte ich staatliche Förderung?
Die öffentliche Hand bietet eine ganze Reihe von Zuschussprogrammen an. Am bekanntesten ist das der staatlichen Förderbank KfW. Sie hilft Ihnen beim Erwerb des Eigenheims mit einem Darlehen zu freundlichen Konditionen. Außerdem schießt sie Geld zum Bau von Energieeffizienz-Häusern zu. Möglicherweise kommen für Sie auch Riester-geförderte Produkte infrage. Auch die Landesbanken bieten zum Teil Kredite und Zuschüsse an. Einige Gemeinden vergeben Bauland vergünstigt an Familien. Unsere Checklisten in Schritt 3 helfen Ihnen, keinen Fördertopf zu übersehen. Doch erwarten Sie von den Hilfen keine Wunder – den Löwenanteil müssen Sie selbst stemmen.
Frage 5
Wie komme ich an ein günstiges Darlehen?
Wer sich dem erstbesten Kreditgeber anvertraut, macht womöglich einen erheblichen finanziellen Fehler. Auch unter Institutionen mit seriösen Namen gibt es enorme Unterschiede bei Kosten und Zinsen, die sich über die Jahrzehnte zu hohen Summen addieren. Es ist wichtig, über die Marktlage Bescheid zu wissen und mehrere Angebote genau zu vergleichen. Machen Sie sich mit wichtigen Kennzahlen wie dem Effektivzins und Zinsbindungsfristen vertraut, um die Unterschiede zu erkennen und sich effektiv beraten lassen zu können. Sie müssen wahrscheinlich mehrere Kreditbausteine kombinieren – etwa eine vorhandene Bausparsumme, einen zusätzlichen Hypothekenkredit und ein ergänzendes Darlehen von einer Förderbank. Am Ende von Schritt 4 steht dann der Abschluss Ihres Kredits. Sie haben es geschafft und können den Kaufvertrag unterschreiben.
Welche Darlehen es gibt
Die Finanzierung lässt sich mit verschiedenen Krediten stemmen. Zusätzlich bietet der Staat Förderung an. Hier sehen Sie die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Kreditformen.
Schritt 1
Der Kassensturz
Im ersten Schritt blicken wir auf Ihre Finanzlage. Sie erfassen hier möglichst ehrlich Ihre Einnahmen und Ausgaben sowie das bereits ersparte Geld. Daraus ergibt sich der maximale Kredit, den Sie sich leisten können.
Was kann ich mir leisten?
Auch in Zeiten niedriger Zinsen gilt: Welche Immobilie ich mir leisten kann, hängt von meinem Einkommen und meinem Vermögen ab. Wir ermitteln die Grenzen Ihrer Möglichkeiten.
Das magische Wort bei der Immobilienfinanzierung lautet „Eigenkapital“. Dabei handelt es sich um das Geld, das Käuferinnen und Käufer selbst mitbringen. Die Bank ergänzt dann die fehlende Summe bis zum Kaufpreis mit dem Darlehen. Das vorhandene Eigenkapital setzt eine klare Grenze des Möglichen. Es wirkt dabei wie ein Hebel: Je mehr ich davon mitbringe, desto mehr Geld kann ich mir leihen. Außerdem verlangt die Bank weniger Zinsen, wenn die Kundin ein gewisses Minimum an Eigenkapital mitbringt.
Die zweite Leitplanke für die Finanzierung sind Ihre laufenden Einnahmen und Ausgaben. Davon hängt ab, wie viel am Monatsende übrig bleibt, um das Darlehen zurückzuzahlen. Wenn das nur wenig ist, dann müssen Sie länger abbezahlen. Das bedeutet, Sie zahlen mehr Zinsen, weil die Bank Ihnen den Betrag über einen längeren Zeitraum leiht. Die Sache kommt am Ende also teurer.
Doch auch wenn Sie derzeit den Eindruck haben, am Monatsende nichts übrig zu behalten: In vielen Fällen lassen sich die Finanzen dennoch so organisieren, dass sich Zins und Tilgung eben doch aufbringen lassen. Hier können manchmal Sparkünste helfen. Vor allem können Sie als Selbstnutzer der neuen Wohnung oder des Hauses das heutige Budget für die Miete in die Kreditraten umlenken.
Mogeln schadet nur
Wer sich sein Budget jedoch schönrechnet, gerät hinterher in Stress – oder richtiggehend in Geldnot. Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben und diese nach Ihren Vorstellungen zu gestalten, mag extrem verlockend sein, doch am Ende gewinnt die Macht der Zahlen. Gerade in den großen Metropolen wie München, Stuttgart oder Berlin erscheint heute der Kauf sehr teurer Wohnungen zwar als völlig normal. Aber auch Kredite mit langer Laufzeit und verführerisch niedrigen Raten wollen zurückgezahlt sein. Wenn Sie hier in Verzug kommen, dann lernen Sie die Bank schnell von ihrer unangenehmen Seite kennen.
Der Sinn der Erfassung der Einnahmen und Ausgaben besteht zunächst darin, ein realistisches Bild Ihrer Einkommensverhältnisse zu erhalten. Erst später überlegen wir, was sich damit wie finanzieren lässt. Es geht hier also nicht darum, Ihr Vermögen schönzurechnen, sondern Ihre reellen Möglichkeiten zu ermitteln. Es kann durchaus sein, dass Sie sich am Ende dann doch von Ihrer Traumimmobilie verabschieden müssen, weil sie sich nicht sicher finanzieren lässt. Doch immerhin haben Sie dann Klarheit über Ihre tatsächlichen Möglichkeiten.
Zusammensetzung einer Finanzierung
Der Gesamtpreis setzt sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Das Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten abdecken – und am besten noch etwa ein Fünftel der Kaufsumme.
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