Darījumi ar nekustamajiem īpašumiem. Jeļena Kordževa
mainīt esošās mājas pret citu dzīvesvietu, šāda īpašuma saimnieks sastapsies kā ar grūtībām īpašuma realizācijas gadījumā. Radīsies finanšu zaudējumi, jo pārdošana ne tikai nedos peļņu, bet pat nesegs būvniecības izmaksas. Bez tam nāksies rēķināties ar to, ka šādā dzīves vietā pat pēc maizes nāksies braukt ar mašīnu. Un ja ģimenē ir bērni, viņus katru rītu vajadzēs vest uz skolu un pēc stundām paņemt, un tas praktiski liegs mammai pilnvērtīgi strādāt. Diez vai šāda «vienreizēja ekonomija» ir ieguvums ģimenei.
Var saprast no infrastruktūras attālinātu atrašanās vietu gadījumā, ja tā ir nevis pastāvīga dzīvesvieta, bet īpašums atpūtai. Šādā gadījumā ūdenstilpnes tuvums vai skaista ainava ir faktori, kas palielina īpašuma vērtību.
2.3.1.3. Ēkas konstrukcijas
Ēku kvalitātes rādītāji ir sīki aprakstīti V. Žuromska un J. Freiberga mācību grāmatā «Nekustamo īpašumu vērtēšanas teorija un prakse», kur tiek sniegts visu sešu ēku tipu apraksts.
Mēs pieskarsimies tikai dažiem acīmredzamiem momentiem.
To, vai ēka ir kapitālā būve, nosaka pamati. Vieglās konstrukcijas, kuras var demontēt un pārvest uz citu vietu, nav kapitālās būves.
Bez pamatiem nozīmīga loma ir sienu konstrukcijai un kvalitātei. Ja tā ir mūra ēka, tad tā, protams, kalpos ilgi. Tādas ir Rīgas centra ēkas, kā arī vēlāka laika ķieģeļu ēkas, piemēram, tā sauktās Hruščova laika mājas. Šo māju aprēķinātais kalpošanas laiks ir 80 gadi, bet stiprības rezerve ļaus tām nodzīvot divreiz ilgāk. Tādēļ mūra mājas tiek vērtētas augstāk. Kas attiecas uz mūsdienu apbūvi, ir jāatzīmē, ir grūti spriest par ka tā saucamo «paneļu māju», tādu kā lietuviešu projekti, 602., 467. sērija utt., kalpošanas ilgumu. Šo būvju konstruktīvā īpatnība ir tāda, ka paneļi tika stiprināti viens pie otra ar speciālu metāla konstrukciju – armatūras palīdzību, kas tika savstarpēji sametinātas. Šīs mājas tika būvētas pirms 40 gadiem un metinājuma vietas neviens nekad nav apsekojis, tādēļ nav iespējams pateikt, kādā stāvoklī tās ir. Tāda pat problēma var rasties arī sakarā ar mūsdienu jaunbūvēm, kuras tiek celtas ar «karkasa» metodes palīdzību: sākumā tiek izveidots karkass, pēc tam tiek piestiprināti paneļi.
Daudz labāka situācija ir ar 119. sērijas namiem, jo tur metināšana netika izmantota, ēkai ir mūra karkass.
Jebkurā gadījumā paneļu namiem ir īsāks ekonomiskais mūžs nekā mūra namiem. Tādēļ pircējam būtu jāsaprot, ka viņš diez vai varēs atstāt bērniem vai mazbērniem mantojumā dzīvokli sērijveida mājā.
2.3.1.4. Funkcionalitāte
Līdz ar konstruktīvo elementu stiprību jāpievērš uzmanība arī tās funkcionalitātei.
Tā, piemēram, pat ja mēs zinām, ka Hruščova laika mājas stāvēs vēl ilgi, mazītiņa vannas istaba, kas savienota ar tualeti un kur nekādā veidā nav iespējams ievietot veļas mašīnu, vairs neatbilst mūsdienu prasībām.
Prasības attiecībā uz dzīves kvalitāti ir tik ļoti izaugušas, ka neskatoties uz šādu māju stiprību, morāli tās strauji noveco. Ja vecākā paaudze vēl samierinās ar līdzīgiem dzīves standartiem, tad jaunā paaudze meklē ērtības.
Cita galējība, kurai arī ir grūti rast loģisku attaisnojumu, ir gigantisms, no kura cieš daži apbūvētāji. Nav iespējams saprast, pēc kā vadījās cilvēki, būvējot privātmāju vienai ģimenei un kuras pamatu platība ir ap 500 kvadrātmetriem, vai būvējot milzīga apmēra 2—3 stāvu privātmājas kaut kur «multipļavās». Līdzīgs vēriens ir ne tikai līdzekļu izšķērdēšana būvniecības laikā, bet arī tālākie izdevumi ēkas uzturēšanai, jo ziemā jebkura ēka ir jāapkurina tā, lai iekštelpu temperatūra nebūtu mazāka par 16 grādiem. Pretējā gadījumā māja sāks bojāties. Nodokļu slogs arī nesamazināsies.
Šādu māju pārdošanas cena, kā likums, nesedz būvniecības izdevumus.
2.3.1.5. Apdare
Bieži vien pircēji, izvēloties objektu, apdari uzskata par bonusu.
Tomēr jums kā profesionālim būtu jāzina, ka skaista fasāde dažkārt slēpj daudzus defektus.
Protams, ir lietas, tādas kā modernie logi, kapitālas ieejas durvis ar labu slēdzeni, jauni radiatori, kuras pilnīgi noteikti ir pluss. Tās ir lietas, kuras pirmajā acumirklī nemetas acīs.
Jūs nevarat zināt, vai zem ar reģipsi nošūtas sienas nav sēnītes. Par to, vai siena ir nosiltināta, jūs uzzināsiet tikai tad, kad laukā būs bargs sals. Zem skaistām flīzēm atrodas ūdensvads un kanalizācijas caurule, kuru stāvokli jūs arī nevarat apskatīt.
Tādēļ remonts ne vienmēr ir labi.
Kvalificēts vērtētājs vai nu uzaicinās ekspertu, vai pats pārbaudīs sienu, paņems paraugu un noskaidros, patieso konkrētā nekustamā īpašuma stāvokli.
Tādēļ, ja jūtat, ka jums rodas šaubas par to, vai konkrētajā vietā remonts slēpj kādus defektus, uzaiciniet speciālistu.
2.3.2. Neaustamā īpašuma novērtēšanas pamatprincipi
Bez konstruktīvajām īpatnībām, kuras tieši vai netieši ietekmē īpašuma novērtēšanu, ir vēl viens ļoti būtisks aspekts – ēkas kapitalizācija.
Latvijā eksistē 2012. gadā pieņemtais Nekustajā īpašuma vērtētāju kvalifikācijas Standarts kā arī ar likumu noteikti sertifikācijas noteikumi. Vērtētājam ir jābūt būvniecības ekspertam kā arī vajadzīgas zināšanas juridiskajā un ekonomikas jomā.
Vērtējums tiek dots, balstoties uz vairāku faktoru kopumu, tādu kā ēkas nolietojuma pakāpe, ēkas elementu ekonomiskās dzīves ilgums un ēkas stāvoklis kopumā, un tās kapitalizācija.
Vārdnīcas ļoti plaši interpretē kapitalizācijas jēdzienu. Ar līdzekļu kapitalizāciju nekustamo īpašumu jomā saprot līdzekļu pieaugumu no tā pārdošanas attiecībā pret būvniecības izdevumiem. Dabīgi, ka projektiem ar augstu kapitalizāciju ir labāka likviditāte.
Bieži īpašnieki, cenšoties iegūt maksimālu peļņu, neadekvāti novērtē sava nekustamā īpašuma vērtību. Piemēram, pārdodot zemes gabalu ar kaut kādu nesaprotamu projektu, īpašnieks grib saņemt visu peļņu, kuru tas varētu gūt, ja projekts būtu ticis realizēts. Protams, diez vai šāds zemes gabals būs pieprasīts.
Vai, teiksim, 500 kvadrātmetrus liela privātmāja attālā ciematā, kur laulātie izmanto mobilo telefonu, lai sasauktu viens otru, nekādi nevar tikt pārdota par cenu, kas sedz būvniecības izmaksas.
Jūsu centieni pārdod līdzīgus objektus par to cenu, kuru vēlas īpašnieks, ir lemti neveiksmei. Ja šaubāties par to, vai cena ir adekvāta, palūdziet īpašniekam uzaicināt vērtētāju. Šajā gadījumā var rēķināties ar to, ka, pirmkārt, cena tuvosies tirgus cenai un otrkārt, iespējams, vērtētājs varēs sniegt kādus ieteikumus, kā šo īpašumu var vislabāk izmantot, palielinot tā kapitalizāciju.
Daudzi nezina, ka vērtētājs var sniegt ne tikai īpašuma novērtējumu, bet arī konsultāciju. Konsultācijā ietilpst objekta apsekošana un tā tirgus vērtības aprēķins. Rezultātā īpašnieks saņem izziņu, kurā ir norādīta īpašuma tirgus cena, kā arī labākais veids, kā to izmantot.
Pēc īpašnieka lūguma vērtētājs var piedāvāt 2—3 objekta izmantošanas variantus, lai pasūtītājs varētu izvēlēties piemērotāko.
Piemērs 1.
Uzņēmums «Euroeksperts» pārbaudīja kādu zemes gabalu Jūrmalas kāpu zonā. Pēc teritorijas izmantošanas plāna tur