Augen auf beim Immo-Kauf. Martin Kühn
Egal, ob es um den eigenen Erwerb oder um die vermittelnde Tätigkeit für Kunden geht, im Maklergeschäft geht es immer um die richtige Deutung von Lagen, Trends und anderen Faktoren. Das Vermitteln von Liegenschaften an Kunden verlangte schon immer meine Meinung zu den Investments und durch meine Erfahrungen mit Bauunternehmen habe ich gelernt, wie wichtig es ist, sein Produkt zu kennen und dafür auch gerade zu stehen. Daher hinterfrage ich stets die Investments, die ich vermittle. Das tue ich nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, dass ich für meine Kunden ganz im Sinne eines Assetmanagements die spätere Umsetzung bzw. das Ausschöpfen des Potenziales in Form der Hausverwaltung realisiere. Über die Zeit zeigte sich, dass es eine überaus sinnvolle Ergänzung wäre, eine eigene Hausverwaltung zu betreiben und so gründete ich mit meiner Frau kurzerhand eine. Über sie bewirtschafte und entwickle ich sowohl meine eigenen Häuser als auch sehr viele, die ich vermittelt habe. So habe ich mir mittlerweile einen reichen Fundus an neuem Wissen anlegen können. Bei Themen, wie zum Beispiel Mietausfallwagnis, Instandhaltungspauschalen u.v.m. ist mir in der Regel sofort klar, wo welcher Handlungsbedarf besteht. Wie gesagt, alle meine beruflichen Unternehmungen sind auf den Immobilienmarkt ausgerichtet und was mich schon seit dem ersten Tag beschäftigt, ist das Analysieren und Verstehen von Chancen nebst Risiken am Immobilienmarkt und alles was uns Marktakteure in diesem Feld beschäftigt.
Egal ob es um Kaufen oder Mieten geht, um günstige oder hohe Zinsen, um Innenstadt oder Vorort, wie und wo man lebt, wo man Freunde zur Dinner Party begrüßt, das alles ist ein Ausdruck von „Status“. Weil der eigene Wohnraum den Menschen so wichtig ist und weil die Menschheit sich zunehmend schneller vermehrt, ist der Bedarf nach Wohnraum ein stetig steigendes „Gut“ und daher ein lohnendes Investment. Natürlich sind hierbei Investmentfaktoren wie zum Beispiel die Umstände, der Zeitpunkt, Inlands- sowie Auslandspolitik eines Landes entscheidend für gewinnbringende, kaufmännische Entscheidungen. Dies alles im Blick zu haben und Städte und Gemeinden mitzugestalten, das ist meine Leidenschaft.
2. Entwicklungen am Immobilienmarkt
Entscheidend für ein erfolgreiches Handeln auf dem Immobilienmarkt sind Marktkenntnisse. Denn es sind vor allem mangelnde Marktkenntnisse, die Anleger um ihre avisierte Rendite, um ihr hart erarbeitetes Geld bringen können. Doch um genau welche Kenntnisse handelt es sich? Im Folgenden möchte ich Ihnen genau dazu einige Einblicke geben, damit Sie von den Erfahrungen erfolgreicher Marktakteure profitieren können.
So investiere ich zum Beispiel niemals in ein neues Projekt, bevor ich mir nicht einen möglichst umfassenden Eindruck über eine Vielzahl von Aspekten geschaffen habe. Dazu treffe ich mich bei dem US-amerikanischen Projekt zum Beispiel mit Geschäftsführern sehr erfolgreicher Familienunternehmen (die zum Teil schon über 90 Jahre am jeweiligen Immobilienmarkt tätig sind), mit Assetmanagern, mit Regionalmanagern, mit Hausverwaltern, Maklern und bei Bestandsimmobilien auch mit Mietern. Dies mache ich, um zu verstehen worauf die Erfolge der dort tätigen Marktakteure basieren und was gescheiterte Marktteilnehmer missachtet hatten. Denn bei Immobilieninvestments kommt es eben nicht auf die Momentaufnahme an, sondern vielmehr auf das Verständnis und die Beweggründe der Mieter, denn sie sind es, die letztlich für die Rendite sorgen.
Als Marktteilnehmer und Advisor gilt es, am Puls der Zeit zu sitzen und Trends sowie Chancen und Risiken stets im Blick zu haben. Wie man sein Portfolio ausbauen und welche Investments man genau diesem Beimischen möchte, muss wohl überlegt sein. Ohne spezifische Marktkenntnisse können Sie aber nicht davon ausgehen, dass Sie die richtigen Entscheidungen treffen, was ich Ihnen gleich an Beispielen anschaulich machen möchte. Natürlich ist es nicht auszuschließen, dass Sie ohne eine gründliche Vorbereitung einen tollen Erfolg erzielen. Doch, wie so oft im Leben, dürfte dieses Ergebnis die große Ausnahme sein. Sich auf Zufälle oder Glück statt geplantem Erfolg zu verlassen, kann eben auch zu viel Pech, d.h. großen Verlusten, führen.
Für mich hat es sich bisher immer mehr als ausgezahlt, wenn ich auf große Versprechen mit einer gehörigen Portion Skepsis reagiert habe. Viele Anleger lassen sich sehr gern von hohen Renditen beeinflussen, ohne aber ausreichend darauf zu achten, wie diese am Ende erzielt werden sollen. So gibt es immer wieder Immobilieninvestments, die sich nicht durch schwache Renditen aus den monatlichen Mieterträgen rechnen sollen, sondern vielmehr durch spekulative Verkaufserlöse. Es gibt durchaus Fälle in denen das gelingt aber nur weil Käufer überteuerter Liegenschaften aus eben diesen Leitbildern heraus investieren. Doch dieser Spirale ist irgendwann auch ein quasi natürliches Ende gesetzt, denn diese Bewegung nach oben lässt sich nicht ewig weit fortsetzen. Sie werden längst bemerkt haben, dass sich Mieteinnahmen nicht endlos erhöhen lassen und dies ungeachtet des Einkommens, des Lebensstandards oder den Bedürfnissen der Mieter, also der Menschen. Wer dies ignoriert, spielt aus meiner Sicht sowohl als Investor als auch zum Teil als Advisor von Anlegern ein mehr als riskantes Spiel. Erfolgreiche Entscheidungen müssen aus Verständnis und Marktgefühl heraus getroffen werden und nicht aus dem gefährlichen Fakt der Gier. So sind es konkret Investments, die „glücklich“ verhandelt wurden, die aber auf überaus hohen Mieten im Vergleich zur Marktüblichkeit bauen und die ein Portfolio schnell in die andere Renditerichtung purzeln lassen können. Bei Kaufentscheidungen sind es eben nicht die Anfangsrenditen, sondern die vielen Faktoren und das zuvor abgesteckte Ziel, welches ein gutes von einem erstklassigen Investment unterscheidet.
Lassen Sie mich noch einmal kurz die Perspektive wechseln und über Mieter sprechen. Bereits zu Beginn meiner beruflichen Laufbahn war mir deutlich bewusst, dass viele Mieter an einem ruhigen Wohnsitz in der Stadt interessiert sind. Meine Mieter erfreuen sich seit nunmehr über zehn Jahren an meinen Häusern und blieben im Schnitt sechs Jahre dort wohnen, bevor sie aus verschiedenen Gründen umziehen. Zumeist tun sie das, weil sie sich vergrößern müssen und in der Regel dann in ein Haus ziehen. Interessant hierbei ist die Tatsache, dass ein beachtlicher Teil meiner Mieter wieder in eine Stadtwohnung ziehen, nachdem Sie einmal für viele Jahre in einem Haus gelebt haben. Weil ich an der Quelle sitze, bin ich selbst schon sehr häufig umgezogen und probierte mich von großzügiger Altbauwohnung über Einfamilienhaus mit Garten aus, aber auch in einer Dachgeschoßwohnung mit zwei Terrassen und Kamin. Von dort zog ich wieder aus, weil sich mir die Chance bot, in einer von mir noch begehrteren Wohnlage zu ziehen.
Was sicherlich nicht nur auf mich zutrifft, ist der Umstand, dass heute viele Menschen nicht mehr nach einer lebenslangen Sesshaftigkeit streben, so wie das einige ältere Generationen vorleben. Viele passen ihre Wohnverhältnisse gerne flexibel ihren jeweiligen Lebensumstände an, genauso wie es die schnelle, moderne Gesellschaft in anderen Bereichen auch vormacht. Ein Umzug wird nicht mehr gescheut und das Streben nach einem neuen Zuhause mit neuen Merkmalen ist Teil der Gesellschaft geworden und stellt zusammen mit dem zunehmend gesünderen Lebensstil in vielen Großstädten eine neue Dimension von Lebensqualität dar. Während man mit Anfang 20 noch möglichst zentral wohnen möchte, egal wie klein die Wohnung ist, sucht man mit 30 dann doch eine größere Wohnung und das Wohnumfeld gewinnt zunehmend an Bedeutung. Im Alter ändert sich die Situation dann wieder und eine größere Wohnung wird vielen wegen der Pflege so vieler Quadratmeter zur Last.
Nun möchte ich im Folgenden zunächst auf den deutschen und dann auf den internationalen Immobilienmarkt eingehen.
2.1 Der deutsche Immobilenmarkt
Am deutschen Immobilienmarkt ist so ziemlich jedem klar geworden, was das Wort „Entwicklung“ bedeuten kann. Unser heimischer Immobilienmarkt gehört in den letzten Jahren zu den international gefragtesten Immobilienmärkten.
In Deutschland war der Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg mit seinen zahlreichen Bausünden sowie dem Mauerfall 1989 mit seiner anschließenden Flächenverdichtung und dem Bauboom für Immobilienakteure von besonderem Interesse. Aufgrund der politischen Neuerungen waren Investitionen ein vertretbares Restrisiko, die auch schnell getätigt wurden. Bald schon kam es durch die zahlreichen neuen Wohnhäuser zur Bedarfsdeckung. Dem politisch geförderten Wohnungsbau wurde nicht mehr ausreichend Aufmerksamkeit geschenkt und man ließ den Markt sich zunächst frei entwickeln. Nach einigen Schwankungen verstetigte sich weltweit der Trend der Abwanderung aus ländlichen Gebieten in die Großstädte und so kommt es, dass in Deutschland Immobilien leer stehen, weil sie für beruflich ambitionierte Menschen unserer Zeit unattraktiv geworden sind. Zunehmend mehr Menschen möchten die Vorteile der großen Stadt direkt oder durch kurze Wege von Randbezirken aus genießen.