Augen auf beim Immo-Kauf. Martin Kühn
so sehr verhindert wird.
Ich wollte dem Herrn seine Fehlentscheidung aufzeigen und fragte ihn, ob der Berliner Wohnungsmarkt aus seiner Sicht denn keine neuen Wohnungen bräuchte. Seine Antwort war dann: „doch aber nicht in diesen Lagen“. Es gibt sicherlich viele richtige Beweggründe für solche Entscheidungen, aber es gibt eben auch viele wichtigere Beweggründe, die hier eine Rolle spielen sollten. Dieser Herr kann nicht über das Budget der Schulen und Freibäder entscheiden, aber er darf deswegen keine falschen Entscheidungen für die Mieter der Stadt treffen. Schulen müssen dem Wandel und Wachstum einer Stadt eben angepasst und vergrößert werden. Als Unternehmer würde man aus einer Schule mit 2 Etagen eben eine mit 4 Etagen machen. Die Schaffung von Wohnraum muss von der Politik über den Haushalt gestellt werden. Steuergelder werden für so viel Sinnfreies ausgegeben. Die Steuerzahler haben ein Recht, dass im schlimmsten Fall eben Schulden im Staatshaushalt gemacht werden, um die Schulen auszubauen und Polizei, Feuerwehr etc. mit allem auszustatten, was eben benötigt wird. Städte und Länder im Wachstum darf eine Politik nicht mit Sparmaßnahmen ausbremsen. In vielen konkreten Beispielen aus meiner Praxis sind das nämlich die Impulse, welche die Probleme verschlimmern und über Jahre zu einem Pulverfass wachsen lassen.
Ein weiteres und dann auch letztes Beispiel aus der Praxis hierzu trug sich vor einigen Jahren zu. Eine Erbengemeinschaft bat mich darum, ihr Baugrundstück in Berlin zu verkaufen. Es handelt sich um ein unbebautes Stück große Wiese in zweiter Baureihe also direkt hinter bereits stehenden Mehrfamilienhäusern. Auf dem direkten Nachbargrundstück stand ebenfalls ein Mehrfamilienhaus mit über 1.000 m² Wohnfläche. Für die Kaufinteressenten machte ich mich also persönlich auf dem Weg ins Bauamt des Bezirkes um die dortige Bebaubarkeit abzuklären, was eben wesentlich für den Kaufpreis des Grundstückes ist. Der Wunsch, ein baugleiches Haus wie nebenan zu bauen wurde mir vom dort sitzenden Beamten verwehrt. Er bestand auf eine hintere Bauflucht und somit der Auflage, dass das neu zu erichtende Haus auf dieser Höhe enden soll. Da das Baugrundstück aber später als das Nachbargrundstück beginnt, kann nicht auf selber Höhe begonnen werden. Somit wäre das Haus nur halb so groß wie das Nachbarhaus und die Baukosten für ein solch kleines Haus ließen nur wahnsinnig hohe Mieten zu, damit es eine Wirtschaftlichkeit erfüllt. Hierzu muss man wissen, dass ein Handeln ohne Gewinnabsicht als Liebhaberei betitelt und nicht geduldet wird, seitens der Gesetzgeber. Meine Erklärung dem Herrn gegenüber, dass er mit seiner Entscheidung die Schaffung von neuen Wohnungen verhindere, interessierte diesen nicht, denn er muss ja seine Pläne und das Stadtbild durchsetzen. Erneut also ein Amt, dass nicht der Schaffung von neuen Wohnungen ausreichend Priorität einräumt. Denn auch hier hätte die Politik für Entspannung am Wohnungsmarkt ihren Beitrag leisten können, durch flexiblere Vorgaben für die Behörden und Ämter. Es handelt sich schließlich um ein Hammergrundstück in zweiter Baureihe, bei dem niemand von der Straße dieses geschilderte Problem sehen könnte. Zudem wären sämtliche Abstandsflächen nach hinten und zu den Seiten eingehalten worden, weil das Grundstück ausreichend groß und somit weit genug entfernt von den nächsten Nachbarn ist. Im Ergebnis führte die Entscheidung des Amtes zu einem nicht verkäuflichen Grundstück, weil zu diesem Zeitpunkt auch keiner in dieser Lage für viel Geld ein Einfamilienhaus in mitten von Mehrfamilienhäusern bauen wollte. Somit erzielte die Erbengemeinschaft keinen Verkaufserlös und die Berliner Mieter erhielten auf dieser Freifläche keine neuen Wohnungen, weil ein Herr andere Prioritäten hatte.
Der Bedarf in Zahlen
Wie dringend Wohnraum in den Großstädten benötigt wird ist aus so ziemlich jeder Nachrichtensendung im deutschen Fernsehen mal erwähnt worden. In Zahlen wird es jedem sehr viel deutlicher und hierzu veröffentlich das Bundesamt für Statistik regelmäßig Hilfreiches. Auf eine ganz spezielle Zahl möchte ich eingehen. So wurden laut dem Amt im Jahr 2016 Baugenehmigungen für insgesamt 316.550 neue Wohnungen erteilt. Diese erteilte Genehmigung muss neu beantragt und bezahlt werden, wenn die Baugenehmigung nicht innerhalb von 4 Jahren umgesetzt wird, was Erfahrungsgemäß bei ca. 10% der Fall ist. Die aktuelle Studie der KfW-Förderbank zeigt, dass bis zum Jahr 2020 jährlich 350.000 bis 400.000 Einheiten gebaut werden müssen, um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Sie sehen, dem gegenüber stehen bereits weniger erteilte Baugenehmigungen als dem errechneten Bedarf. Der Neubau muss sehr viel attraktiver gemacht werden und Bauanträge vereinfacht werden. Hier besteht der dringende Handlungsbedarf, um mehr Angebote dem Markt zur Verfügung zu stellen und somit den Mietsuchenden wirklich zu helfen.
Demografischer Wandel in Deutschland und seine Auswirkungen auf Immobilien
Etwas das uns alle in den kommenden Jahren noch viel mehr als bislang beschäftigen wird, ist der demografische Wandel in unserer Gesellschaft. Die zunehmend älter werdende Gesellschaft in Verbindung mit den geringen Nachwachsquoten der deutschen Haushalte sorgt seit vielen Jahren für eine auseinandergehende Schere zwischen Rentenzahlern und Rentenempfängern. Steigende Lebenserwartungen und die sinkende Anzahl von Einzahlern sorgen für große Achtsamkeit bei dem Thema Renten und Altersvorsorge der Zukunft, doch das Thema ist auch schon heute virulent. Es ist nicht nur das steigende Ungleichwicht zwischen Einzahlern und Anspruchsberechtigten, das gesellschaftlich schwierige Situationen erzeugt, sondern eben auch die Höhe des zur Verfügung stehenden Einkommens von Rentnern.
Will man als Immobilienbesitzer erfolgreich auf diese Entwicklungen reagieren, gilt es diese Punkte weiterzudenken. Je älter Menschen werden, desto wichtiger werden alten- und behindertengerechte Wohnungen. In der Regel erfüllen Bestandsimmobilien diese Kriterien aber nicht und so werden Umbauten erforderlich, zum Beispiel das Entfernen von Türschwellen, die Verbreiterungen von Türen damit Rollstühle durchpassen, das Verändern der Anordnungen im Badezimmer und vieles andere mehr. Diese Umbauten sind zwar zielführend jedoch nicht immer die allerbeste Wahl für einen Immobilienbesitzer. Grund dieses Standpunktes ist die Frage nach der Rentabilität einer solchen Immobilie. Die Kosten für derartige Umbauten sind zum Teil nicht unerheblich, doch man kann nicht so ohne Weiteres davon ausgehen, dass sich diese Kosten über die Mieteinnahmen decken lassen. Und das weist uns zurück an die Höhe der Rente. Diese limitiert unsere so fleißig tätig gewesenen älteren Mitmenschen und ermöglicht nur einer Handvoll, in perfekten, d.h. alters- und behindertengerechten, Wohnungen zu leben.
Doch nicht nur die Wohnungsausstattung ist von Bedeutung, sondern auch die Wohnungsgröße und die damit verbundene Gesamtmiete spielt für finanziell limitierte Rentner eine große Rolle. Hinzu kommt noch ein weiterer Faktor, nämlich wo sich die Wohnung befindet. Es gibt wohl allgemein eine Tendenz, im bekannten Wohnumfeld bleiben zu wollen, um weiterhin in einer oftmals viele jahrzehntelang vertrauten Gegend seinen Aktivitäten und Verpflichtungen nachzugehen, z.B. sich mit Nachbarn und Freunden zu treffen, Ärzte und sonstige Gesundheitsdienstleistungen in Anspruch zu nehmen, etc. Die eigene Erfahrung aus meinen Beständen und durch die eigene Hausverwaltung, also durch die direkte Kommunikation mit den Mietern zeigt mir immer wieder, wie sehr sich ältere Menschen über eine Wohnung in der Innenstadt in der Nähe ihrer Ärzte und Freunde freuen und diese Gegebenheiten als wesentlich wichtiger empfinden wird als eine durchsanierte Wohnung in Randlage und somit abgeschoben aus ihrem seit vielen Jahrzehnten vertrauten Umfeld. Alle diese Faktoren gilt es für Eigentümer eines Wohnhauses, die sich auf die steigende Zahl von Rentnern einstellen möchten, zu berücksichtigen.
Die Kunst des richtigen Handelns
Oft werden Immobilieneigentümer in ihren Möglichkeiten durch die Baukosten limitiert. Deshalb muss man sich sehr wohl überlegen welche Ausgaben sinnvoll sind und es bedarf einer gewissen Weitsicht, um strategisch sinnvolle Entscheidungen treffen zu können. Hat man sich einmal dafür entschieden, alten- und behindertengerechte Wohnungsumbauten in Bestandsimmobilien vorzunehmen, gibt es drei Möglichkeiten vorzugehen. Diese zu kennen und sich für die richtige zu entscheiden, ist ein wesentlicher Grund warum einige Marktteilnehmer so viel Erfolg im Immobilienmarkt haben und andere eher weniger. Lassen Sie mich das am Beispiel des Eigentümers eines Mehrfamilienhauses mit rund 30 Wohnungen in der Innenstadt einer Metropole näher erläutern. Dieser möchte sich dem zunehmend steigenden Nachfragemarkt der älteren Mitmenschen anpassen und das Haus sanieren. Es bieten sich drei verschiedene Strategien an, um die Umbaumaßnahmen auf die Schiene zu setzen.
Variante 1:
Bei jeder freiwerden Wohnung könnte die Sanierung vorgenommen und nach alten- bzw. behindertengerechtem Umbau neu vermietet