Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним. Коллектив авторов
имуществу в пользу всех желающих, готовых переселиться в провинцию и платить за обработку предоставленных земель деньги. Однако ни один здравомыслящий человек не изъявит желание переселиться в провинцию, не имея в отношении предоставленного ему земельного участка какого-либо устойчивого права. Поэтому перед римской юридической мыслью стала задача создать такое устойчивое право пользования чужим земельным участком, которое оптимальным образом защищало бы интересы как собственника земли, так и лица её обрабатывающего. Так и было постепенно создано право эмфитевзиса (ius emphyteuticarium[78]).
Чем же было плохо в этом отношении существовавшее уже длительное время ius in agro vectigali? Прежде всего, тем, что по сути своей это было не что иное, как наем земли, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Однако с течением времени этот недостаток ius in agro vectigali был устранен посредством юридических интерпретаций. Посредством них было сформулировано правило, что держатель вектигальной земли приравнивается к владельцу, хотя у него и нет animus possessiоnis, то есть создана конструкция производного (или аномального) владения. Так, юрист Мацер пишет: «… тот, кто владеет государственной землей за определенное вознаграждение (т. е. на праве agro vectigali), признается владельцем…» D. 2.8.15.1. Раз так, то он может предъявлять в отношении третьих лиц владельческие индердикты без посредства собственника земли.
Однако другая проблема остается неустранимой – беззащитность арендатора перед самим собственником земли. Так, собственник сохраняет за собой право продажи или иного отчуждения земли третьим лицам, что всегда прекращает наем. Получается, что добросовесный обладатель ius in agro vectigali своим правом распоряжаться не может (например, не имеет возможности продать право найма, подарить его, завещать), а имеет лишь возможность хозяйствовать на участке до того момента, пока его право «поддерживается» добросовестностью наймодателя. Поэтому в классический период путем совместных усилий претора и юристов, для нанимателя в подобных случаях был создан особый вещный иск – actio vectigalis, посредством вчинения которого обладатель ius in agro vectigali имел возможность требовать от недобросовестного собственника земли и любых третьих лиц возврата ему непосредственно самого участка земли[79]. Посредством же иска из обычного найма этого требовать нельзя. Для удовлетворения actio vectigalis было важно, чтобы наниматель своевременно уплачивал арендную плату, поскольку если данный факт подтверждался, то участок ему возвращался автоматически.
Отсюда видно, что римская юридическая мысль разработало констукцию вектигального права таким образом, что оно представляло его обладателю возможности беспрепятственно обрабатывать землю, защищать владение участком против любых третьих лиц, собирать с участка плоды и обращать их в свою собственность. Отсюда уже был один шаг до того, что бы предоставить обладателю ius in agro vectigali права передавать участок как по наследству, так и возмездно третьим лицам Это и было сделано, но уже в рамках emphyteusis,
Сам термин «эмфитивзис» пришел в римское право из Греции и дословно переводится как «производить посадку растений».
Об этом упоминает Ульпиан: «Если (собственником) не будет обеспечено владение вектигальными зданиями, отданными внаем, то мы скажем, что (претору) следует вводиь во владение (нанимателя), но не приказывать владеть, ведь он (наниматель) может получить право собственности путем владения. Однако здесь следует постановить, что бы он (наниматель) находился в том же юридическом положении, в котором был бы тот, кто не дал обеспечении; после этого постановления (наниматель) может использовать