BGB-Schuldrecht Besonderer Teil. Volker Emmerich
82–84) ist der Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben anzugeben, um dem Mieter eine Überprüfung der fristlosen Kündigung des Vermieters zu ermöglichen (§§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4). Die Anforderungen, die sich hieraus an die Begründungspflicht zumal des Vermieters bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ergeben (§§ 543 Abs. 3 Nr 2, 569 Abs. 3), sind gering; es genügt grundsätzlich, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und zugleich den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.[123]
5. Rechtsfolgen
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Die wichtigste Rechtsfolge der Vertragsbeendigung ist die Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe der gemieteten Sache (§ 546 Abs. 1). Dies bedeutet, dass der Mieter sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter wieder den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffen muss (s. o. Rn 16). Der Mieter hat seine Rückgabepflicht so lange nicht erfüllt, wie er die Mietsache dem Vermieter ganz oder teilweise vorenthält, indem er etwa ihm gehörige Sachen in den gemieteten Räumen zurücklässt oder Einrichtungen, mit denen er die gemietete Sache versehen hat, nicht beseitigt (zu den Rechtsfolgen s. u. Rn 87).
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Solange der Mieter seine Rückgabepflicht (o. Rn 86) nicht vollständig erfüllt hat, ist er nach § 546a zur Fortzahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Unerheblich ist, ob er überhaupt noch selbst im Besitz der Mietsache ist und ob ihm die Herausgabe möglich ist. § 546a greift selbst dann ein, wenn er die Sache untervermietet hat und der Untermieter die Herausgabe ablehnt[124]. Unberührt bleiben weitergehende Ansprüche des Vermieters aus Verzug des Mieters mit der Rückgabe (§§ 546, 280 Abs. 2, 286) sowie aus Bereicherung (s. §§ 546a Abs. 2, 812 Abs. 1 S. 2 Fall 1, 818 Abs. 1 und 2; str.). Einschränkungen gelten jedoch insoweit zum Schutze des Mieters bei der Wohnraummiete (s. § 571).
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Wenn der Mieter den bisherigen Mietgebrauch trotz der Beendigung des Mietverhältnisses unverändert fortsetzt, ohne dass der Vermieter auf sofortiger Räumung besteht, könnte es zu einem längeren vertragslosen Zustand kommen. Um dies zu verhindern, fingiert in diesem Fall § 545 die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Partei binnen einer Frist von zwei Wochen widerspricht. Der Widerspruch ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit der Kündigung verbunden werden kann.
6. Verjährung
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Das Gesetz sieht in § 548 im Interesse einer zügigen Abwicklung der Beziehungen der Parteien kurze Verjährungsfristen für die Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache (§ 548 Abs. 1) sowie für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen vor (§ 548 Abs. 2 iVm §§ 536a Abs. 2, 539). § 548 wird allgemein weit ausgelegt. Er erfasst auf der Seite des Vermieters insbesondere auch gesetzliche Ansprüche wegen einer Beschädigung der Mietsache, z. B. aus Delikt. Den wichtigsten Anwendungsfall des § 548 Abs. 1 bilden Ersatzansprüche des Vermieters wegen vertragswidrig unterlassener Schönheitsreparaturen[125]. Keine Anwendung findet § 548 dagegen auf den Erfüllungsanspruch des Vermieters sowie auf etwaige Ersatzansprüche wegen einer vollständigen Zerstörung der Mietsache, weil dann von einer bloßen Verschlechterung iS des § 548 Abs. 1 nicht mehr die Rede sein kann[126].
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Die Verjährung beginnt auf der Seite des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2), während auf der Seite des Mieters die Verjährung von dem Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses ab läuft (§ 548 Abs. 2). Der Verjährungsbeginn setzt auf der Seite des Vermieters voraus, dass er wieder die unmittelbare Herrschaft über das Mietobjekt in einer Weise erlangt, die ihm die Untersuchung der Sache auf etwaige Mängel erlaubt, während es auf die rechtliche Vertragsbeendigung insoweit nicht ankommt. In der Regel werden diese Voraussetzungen erst bei Rückgabe der Sache an den Vermieter erfüllt sein[127]. Dieser Regelung wird von der Rechtsprechung (gemäß § 200 S. 1) der Vorrang vor § 199 eingeräumt,[128] so dass insbesondere die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach § 281 nicht erst beginnt, wenn eine vom Vermieter dem Mieter gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen ist (womit der Ersatzanspruch erst fällig wird, § 281 Abs. 1), sondern gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 bereits dann, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält[129].
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Lösungsskizze zu Fall 9
1. Ansprüche des Vermieters V bei einem Auszug des Mieters M erst nach mehreren Jahren
Anspruchsgrundlage ist § 281, da die Durchführung der vom Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen eine Hauptleistungspflicht darstellt. Die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird überwiegend gebilligt. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ergibt sich hier schon daraus, dass der Mieter ausgezogen ist, ohne jemals Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Der Vermieter V hat dem Mieter M jedoch bisher keine Nachfrist gesetzt (§ 281 Abs. 1), sodass sein Schadensersatzanspruch davon abhängt, ob hier ausnahmsweise eine Nachfristsetzung entbehrlich ist (§ 281 Abs. 2). Das ist nur der Fall, wenn in dem Auszug des Mieters eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden kann. In unserem Fall liegt dafür nichts vor.
2. Rechtslage bei Auszug des Mieters schon kurz nach Vertragsschluss
Die Rechtsprechung billigte früher auch Quoten- oder Abgeltungsklauseln in Formularverträgen selbst bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung, sofern nur die Renovierungsfristen erst mit Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen. Diese Rechtsprechung war indessen schon immer unhaltbar und ist jetzt wohl auch vom BGH (zu Recht) aufgegeben worden.
Anmerkungen
BGBl. I, S. 1149.
BVerfGE 89, S. 1 (5 ff) = NJW 1993, S. 2035; BVerfG, NJW 2011, S. 1723 Tz 29; BGHZ 165, S. 75 (79) = NJW 2006, S. 220 Tz 12; BGHZ 179, S. 289 (293 f, Tz 14) = NJW 2009, S. 1200; BGHZ 202, 39 (52 Rn 36) = NJW 2014, 2864; zur Kritik s. Emmerich, in: Festschrift f. Gitter, 1995, S. 241; ders., in: Festschrift f. Mestmäcker, 1996, S. 989.
BGHZ 94, S. 11 (14 ff) = NJW 1985, S. 1772 = JuS 1985, S. 642 Nr 4; BGHZ 135, S. 269 (272) = NJW 1997, S. 1845; BGHZ 202, 39 (50 Rn 28 f) = NJW 2014, S. 2864 = JuS 2014, S. 1034.
BGH (vorige Fn); BGHZ 133, S. 142 (147) = NJW 1996, S. 2862; BGH, NJW 2008, S. 3361 Tz 11.
Grdl BGHZ 202, 39 (53, 56 ff) = NJW 2014, S. 2864 Tz 34 ff = JuS 2014, S. 1034.
Zur Nichtigkeit