Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости. Василий Владимирович Неделько
арбитражным управляющим, адвокатам, юристам, риелторам.
И конечно, особенно полезна она будет всем обучающимся по программе профессиональной переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью», для которой она является рекомендованным учебным пособием.
ЧАСТЬ I. ПОЧЕМУ ИМЕННО ТОРГИ?
Введение в часть I
В классическом представлении купля-продажа имущества по свободной (нефиксированной) цене – это результат договоренности сторон, достигнутой в ходе столкновения интересов продавца, который хочет продать подороже, и покупателя, который хочет купить подешевле.
И если в теории такое столкновение интересов должно всегда порождать равновесную, а следовательно, справедливую цену, то на практике все обстоит несколько сложнее.
Это связано в первую очередь с тем, что процесс прямых переговоров предполагает такой важный этап, как согласование цены, а умение торговаться – искусство, которое дано не каждому.
Поэтому теоретически как для продавца, так и для покупателя одним из наиболее эффективных способов определения действительно равновесной рыночной цены должна быть купля-продажа имущества на торгах, которые представляют собой не что иное, как механизм формирования цены, основанный на принципе свободной конкуренции потенциальных покупателей.
Правда, достижение такой равновесной цены и в случае торгов является, скорее, идеалом, к которому следует стремиться, поскольку на практике часто существует целый ряд дополнительных факторов, которые могут ее существенно отклонять как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения (о тех из них, что присущи именно торгам, мы обязательно расскажем вам далее).
Таким образом, скорее, можно сказать, что торги – это способ заставить потенциального покупателя предложить за имущество наивысшую приемлемую для него цену под угрозой приобретения имущества другим возможным покупателем.
И недвижимость в данном случае не является исключением.
Напротив, из-за ее сравнительно высокой стоимости применение механизма торгов для формирования цены недвижимости может быть даже более актуальным, чем для других видов имущества.
Однако не только надежда покупателя или продавца найти наиболее выгодную цену предопределяет заметный рост популярности данного сегмента рынка недвижимости.
Поскольку торги направлены на формирование наиболее высокой продажной цены, именно данную форму заключения договора государство сделало обязательной для тех случаев, когда интерес в продаже имущества по наивысшей цене из частного становится публичным:
• в случае приватизации государственного или муниципального имущества;
• в случае принудительной продажи имущества должника (в ходе реализации заложенного имущества и (или) имущества должника в исполнительном производстве или в процедуре банкротства).
Не