Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости. Василий Владимирович Неделько
и других лиц при продаже имущества на торгах
В табл. 2.1–2.4 мы подготовили краткий обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц, участвующих в продаже имущества на торгах.
Предлагаем нашим читателям для начала изучить эти таблицы, а затем мы представим по ним дополнительные пояснения.
Таблица 2.1. Продажа имущества в процедуре банкротства. Возможные интересы сторон
6 Следует отметить, что право выбора АУ принадлежит кредитору, который первым подаст в суд заявление о признании должника банкротом. Возможность замены АУ существует при переходе из одной процедуры в другую, например из наблюдения – в конкурсное производство. Также собрание кредиторов имеет право выбрать нового АУ при освобождении или отстранении предыдущего. При подаче заявления самим должником саморегулируемую организацию, из которой будет назначен АУ, выбирает суд. Поэтому формально должник не может влиять на назначение АУ. Однако на практике применяются схемы, которые позволяют должнику назначить «своего» АУ. Например, когда заявление о банкротстве подает де-факто связанный с должником кредитор. Подробнее см.: ст. 45, 83, 97, 144 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
7 Деньги, полученные от реализации имущества должника, попадают в общую конкурсную массу и потом распределяются между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. В данном варианте предполагается, что покупатель и основной кредитор контролируются и финансируются одними и теми же лицами. Основной кредитор выкупил практически 100 % требований других кредиторов с большим дисконтом. Поэтому деньги, уплаченные покупателем за недвижимость, попадают в конкурсную массу и оттуда попадают на счет основного кредитора. По сути, в данной ситуации покупатель покупает недвижимость по цене выкупа права требования у других кредиторов + стоимость банкротства. Хотя внешне это выглядит, как будто покупатель купил недвижимость по рыночной стоимости.
Таблица 2.2. Продажа имущества в ходе исполнительного производства. Возможные интересы сторон
8 Если кредитор один, исполнительное производство открывается на основании его заявления и выданного судом исполнительного листа. В этом случае денежные средства, полученные от реализации имущества, пойдут на погашение требований кредитора, оплату исполнительского сбора в размере 7 %, затрат на проведение торгов. Остаток денежных средств получит сам должник. Если кредиторов несколько, открывается сводное исполнительное производство. В этом случае деньги от реализации имущества будут делиться между всеми кредиторами пропорционально их размеру требования. Подробнее см.: ст. 110 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Таблица 2.3. Продажа имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур. Возможные интересы сторон
Таблица