Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости. Василий Владимирович Неделько
выше общих особенностей торгов могут влечь еще ряд дополнительных (специфических) особенностей.
А уж то, будут ли данные особенности иметь для покупателя положительный или отрицательный эффект, во многом зависит от того, насколько сам покупатель будет готов к ним и насколько эффективно он сможет ими воспользоваться.
Именно поэтому далее мы постараемся на конкретных примерах продемонстрировать наиболее яркие особенности покупки недвижимости на торгах, а также дать несколько ценных советов, как не только избежать негативных последствий этих особенностей, но и, наоборот, использовать их в своих интересах.
Особенность первая. Неравновесное положение сторон и «присоединительный» характер договора
Первой и, безусловно, одной из важнейших особенностей покупки недвижимости на торгах, которая во многом предопределяет стратегию действий покупателя, является то, что из-за «присоединительного»[8] характера договора купли-продажи недвижимости, заключаемого с победителем торгов, и невозможности в дальнейшем вносить в этот договор изменения продавец (организатор торгов) и покупатель находятся в неравном положении. Причем неравенство это является достаточно ярко выраженным, и его невозможно ни избежать, ни сгладить.
Такая ситуация возникает из-за того, что, в отличие от сделки по покупке недвижимости путем переговоров, купля-продажа недвижимости на торгах предполагает возможное участие в правоотношении, помимо продавца и покупателя, еще дополнительного значительного (или вообще неограниченного) круга лиц: участников и потенциальных участников торгов, которые должны находиться между собой в равных условиях.
Согласитесь, что если торги будут проводиться на одних, равных для всех условиях, а затем эти условиях будут изменены двусторонним соглашением между продавцом и покупателем – победителем торгов, то ни о каком действительном равенстве между участниками уже не может быть и речи. И в этом случае каждый из участников, которые победителями торгов не стали, может заявить, что он не выиграл торги только и исключительно потому, что при проведении ему не предложили такие же условия, как были предложены победителю после заключения торгов в результате изменения договора, а значит, он автоматически получает возможность обжаловать результаты такого аукциона[9].
Компании ООО «К» и ООО «Ч» участвовали в публичных торгах по приватизации нежилого помещения площадью 209,9 кв. м. Начальная цена аукциона была определена на основании независимой оценки, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м площади объектов-аналогов, умноженной на площадь приватизируемого нежилого помещения. Победителем торгов стало ООО «Ч».
Однако впоследствии выяснилось, что 41,3 кв. м из 209,9 кв. м представляют собой пристройку, на которую не зарегистрировано право собственности Российской Федерации,
Согласно п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
Пункт 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ.
Подробнее см.: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2018 № Ф09-8137/18 по делу № А76-32486/2017 – https://bit.ly/3dZgaXs.