Immobilien Wissen Kompakt. Pascal Dupont Mercier
Nur bezahlen, was wirklich gebaut ist! Bauträgerverträge haben Vor- und Nachteile.
Der Aussicht auf ein „Rund-um-sorglos-Paket“ für das Eigenheim stehen fehlende Mitspracherechte und finanzielle Risiken gegenüber. Dass diese überwiegen können, zeigt ein aktuelles Beispiel. Kürzlich ließ sich ein Bauträger von seinem Auftraggeber einen noch nicht erreichten Bautenstand bestätigen und rang ihm eine entsprechende Zahlungsanweisung ab. Es handele sich doch nur um eine Formalie, so der Bauträger, und der Erwerber könne doch wohl schon einmal unterschreiben. Ein solches Vorgehen erfüllt allerdings unter Umständen den Betrugstatbestand, wenn ein Bauträger dem Erwerber einen tatsächlich nicht erreichten Bautenstand vortäuscht und von den Erwerbern dann auch noch eine Bestätigung und entsprechende baufortschrittabhängige Abschlagszahlung verlangt.
Gerät der Bau im Verlauf eines Bauvorhabens ins Stocken, etwa aufgrund von Liquiditätsengpässen des Bauträgers, sind vorzeitig gezahlten Raten gefährdet.
Droht dem Bauträger sogar die Insolvenz, ist der Verbleib des Geldes fraglich (gerne helfen wir Ihnen weiter: http://www.jus-kanzlei.de/rechtsgebiete/baurecht.html). Ein gerichtlich eingesetzter Insolvenzverwalter könnte zwar die Erfüllung des Bauträgervertrags wählen, den Bau und damit auch die betreffende Eigentumswohnung also noch fertigstellen und mögliche Mängel beseitigen. Allerdings kann er dann – baufortschrittsabhängig gemäß dem notariell vereinbarten Ratenplan – sämtliche zur Restfertigstellung noch offenen Raten verlangen. Die vom Erwerber vorzeitig geleisteten Zahlungen werden zu ganz gewöhnlichen Insolvenzforderungen, die zur Insolvenztabelle anzumelden sind. In einem solchen Fall zahlt der Erwerber praktisch doppelt, da er im besten Fall nur noch eine zugeteilte Quote an der Insolvenzmasse erhält!
Plötzlich Betrüger
Erwerber von Bauträgerobjekten finanzieren ihr Bauvorhaben meist über ein Darlehen. Im geschilderten Fall kann die darlehensgebende Bank den Erwerber sogar wegen Beteiligung an einem Betrug belangen. Denn in der Regel lässt die Darlehensgeberin das Darlehen durch eine eingetragene Grundschuld im Wohnungseigentumsgrundbuch dinglich sichern, oder ggf. durch Pfändung der Auflassungsvormerkung des Erwerbers für den betreffenden Miteigentumsanteil am noch ungeteilten Grundstück. Erfolgt eine vorzeitige, d.h. nicht baufortschrittsgemäße Auszahlung, bleibt das Darlehen insoweit ungesichert. Die Vorlage des falschen Bautenstandsberichts ist eine Täuschung, aus der sich ein Schaden für die Darlehensgeberin ergibt, den sie zur Anzeige bringen kann. Ist auch der Bauträger über eine Bank finanziert, ergeben sich Rechte des Erwerbers aus dem Freigabeversprechen dieser Globalgläubigerin.
Denkbar ist, dass die Bank des Bauträgers das betreffende Wohnungseigentum aus der Haftung entlässt. Sodann muss der Erwerber den Bauträger auf Zustimmung zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (bei erklärter Auflassung im Bauträgervertrag) oder auf Auflassung verklagen. Es ist auch möglich, dass die Globalgläubigerin dem Erwerber alle gezahlten Raten bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts ohne Zinsen zurückzahlt. In diesem Fall muss der Erwerber, wenn ihm kein Zurückbehaltungsrecht zusteht, im Gegenzug zur Rückzahlung der Raten die Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung bewilligen.
Rückzahlung ist Chefsache
Hat der Bauträger das Projekt nicht finanziert und ist er noch greifbar, sollte der Erwerber nicht nur vom Bauträger sondern in Gesamtschuld auch von dessen Geschäftsführer bzw. Vorstand persönlich die Rückzahlung der vorzeitig gezahlten Raten verlangen. Die Frist dafür sollte möglichst kurz bemessen sein (gerne helfen wir Ihnen weiter: http://www.jus-kanzlei.de/rechtsgebiete/baurecht.html). Grundlage ist ein Verstoß gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die zwar für Bauträger, nicht aber für Erwerber gilt. Zahlt der Bauträger bzw. dessen persönlich haftende Geschäftsführer die unrechtmäßig entgegengenommenen Beträge nicht fristgerecht zurück, muss entsprechend geklagt werden. Dabei können auch Zinsen ab vorzeitiger Entgegennahme der Raten sowie Auskunft über die zwischenzeitlich hieraus gezogenen Nutzungen verlangt werden. Erwerber sollten hier alle gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen und auch Schäden durch Verzug und Nutzungsausfall geltend machen. Überdies ist anzuraten auch die gerichtliche Feststellung zu erwirken, dass der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem persönlich haftenden Beklagten aufgrund vorsätzlicher unerlaubter Handlung besteht, um einer Restschuldbefreiung vorzubeugen. Abzuraten ist allerdings insoweit von einem Rücktritt vom Bauträgervertrag, weil der Erwerber dadurch den Schutz der Auflassungsvormerkung verlieren würde.
Juristische Möglichkeiten ausschöpfen
Zu prüfen ist im Einzelfall auch ein möglicher Verstoß gegen das Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG), aus dem sich ein weiterer Direktanspruch gegen den oder die Geschäftsführer bzw. den Vorstand persönlich ergeben kann. Denn Bauträgererwerbspreisraten sind als Baugeld im Sinne des BauFordSiG anzusehen, so dass auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand der Bauträgergesellschaft persönlich haftet, wenn er die vom Erwerber gezahlten Raten zweckwidrig verwendet und deshalb eine dem Baugläubiger zustehende Werklohnforderung nicht erfüllt wird. Vertretbar erscheint, auch den Erwerber vom Bauträger in den Schutzbereich des BauFordSiG einzubeziehen.
Am besten sollte man es gar nicht erst so weit kommen lassen. Erwerber sollten Bautenstandsberichte vom Bauträger immer gründlich und am besten unter Zuhilfenahme eines Bausachverständigen und Bauanwalts prüfen und kritisch hinterfragen. Keinesfalls sollten Erwerber vorzeitige Auszahlungsanweisungen gegenüber der Darlehensgeberin veranlassen.
Der Autor, Rechtsanwalt Thomas Schmitt, ist Partner der Kanzlei JuS Rechtsanwälte, Augsburg (www.jus-kanzlei.de). Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Schlichter nach SOBau des Deutschen Anwaltverein (DAV). Er beschäftigt sich seit über 19 Jahren (http://www.jus-kanzlei.de/rechtsgebiete/baurecht.html) vornehmlich mit sämtlichen rechtlichen Fragen des Bau-, Architekten- und Immobilienrechts. Zudem ist Herr Rechtsanwalt Schmitt Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsvereins (ARGE BauR).
Thomas Schmitt
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau und Architektenrecht
Schlichter nach SOBau
JuS Rechtsanwälte
Abt. Bau, Miete & Immobilien
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