Immobilien Wissen Kompakt. Pascal Dupont Mercier
drei Objekte. Das musste ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen erfahren, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von drei Jahren in einem einzigen Kaufvertrag an einen einzigen Käufer veräußerte. Das Gericht (FG Düsseldorf, 16-K-3895/15-F, 03.11.2016) ging insgesamt von 15 Objekten aus und zählte sogar die Garagenzeile einzeln.
Das Finanzamt kann sogar noch strenger sein: Sollten Umstände dafür sprechen, dass die Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs vorlag, kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Erst nach zehn Jahren gilt der Verkauf von vermieteten Häusern unabhängig von der Anzahl als private Vermögensverwaltung. Der Verkauf ererbten Grundbesitzes unterliegt grundsätzlich nicht der Drei-Objekt-Grenze.
Astrid Grabener
Telefon 0431-5601566
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Sicherheit für Bauherren - Notwendige Versicherungen während der Bauphase
Häuslebauer versuchen die Kosten ihre Immobilie so gering wie möglich zu halten. Sparen sie dann bei Versicherungen, kann sich dies als folgenschwerer Fehler entpuppen. "Auch wenn Versicherungen auf den ersten Blick weitere Kosten verursachen, so schützen sie doch Bauherren im Schadensfall vor einer finanziellen Pleite. Denn Häuslebauer haften persönlich, falls etwas auf der Baustelle passiert", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). Unabhängig vom geplanten Budget für den Hausbau, sollten Interessierte auch mögliche Schäden an der Baustelle und den Schutz des Gebäudes einkalkulieren.
Für die Bauphase ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht empfehlenswert. Denn Häuslebauer tragen die volle Verantwortung bei Unfällen auf der Baustelle, auch wenn sie die Verkehrssicherungspflichten an den Bauleiter delegieren. Die Bauherrenhaftpflicht deckt alle Personenschäden ab, die trotz ordnungsgemäßer Absicherung auftreten können. Dabei ist die finanzielle Belastung mit etwa einem Tausendstel der Baukosten überschaubar und gut zu tragen.
Vor unvorhergesehenen Schäden am Neubau schützt während der gesamten Bauphase die Bauleistungsversicherung. Dazu zählen Beschädigungen durch höhere Gewalt sowie unerwartete Eigenschaften des Baugrundes. Neben Konstruktions- und Materialfehlern deckt die Versicherung auch Fahrlässigkeit ab. Die Kosten für diese Assekuranz liegen, ähnlich der Bauherrenhaftpflicht, bei etwa einem Tausendstel der Bausumme.
Die Bauleistungsversicherung wird nach der Fertigstellung von der Wohngebäudeversicherung abgelöst. Grundsätzlich schützt sie die Eigentümer vor Schäden durch Brand, Rohrbruch, Sturm oder Frost. Individuell können dann weitere Schäden, wie beispielsweise Hochwasser, in den Vertrag aufgenommen werden. Da die Kosten je nach Risiko, Bauart und Alter berechnet werden, variieren die Versicherungsbeiträge. "Bauhaftplicht-, Gebäude- und Bauleistungsversicherung sind zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber jeder Bauherr sollte eine der drei Assekuranzen haben", rät Scharfenorth.
Möchten Immobilienbesitzer ganz auf Nummer Sicher gehen, können eine Lebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung die Eigentümer vor Zwangslagen bewahren. Auch die Absicherung des Baufinanzierungsdarlehens ist zu empfehlen, da so im Falle von Arbeitslosigkeit oder -unfähigkeit die Raten weiterhin gezahlt werden. Eine Versicherung, die häufig vernachlässigt aber gesetzlich vorgeschrieben wird, ist die Anmeldung von Bauhelfern des Bauherrn bei der zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft. Passiert dann ein Unfall, sind die Helfer versichert. Zukünftige Bauherren ermitteln schnell und einfach die monatlichen Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.
Baufi24 GmbH Stephan Scharfenorth, Tel. +49 (0) 800 808 4000 E-Mail: [email protected]
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Vorsicht vor Nachteilen beim Immobilienkauf
Kommunale Vorschriften können zu höheren Heizkosten führen
Künftige Haus- und Immobilienbesitzer sollten sich vor Vertragsabschlüssen über die bestehende Infrastruktur des Wohngebietes genau erkundigen, in dem sich das erwünschte Grundstück befindet. Die Allianz Freie Wärme empfiehlt potenziellen Käufern dringend, beispielsweise nicht nur auf optimale Verkehrsanbindungen und die benachbarte Bebauung zu achten, sondern auch die erlaubten Möglichkeiten der eigenen Wärmeerzeugung im Haus exakt zu prüfen. Denn wenn in den Wohngebieten Nah- und Fernwärmenetze geplant oder bereits umgesetzt sind, dann haben die Eigentümer in vielen Fällen nicht mehr die freie Wahl der Heizungstechnik und der einzusetzenden Energieträger. Dies kann neben der Abhängigkeit von einem Energielieferanten auch zu vergleichsweise erhöhten Wärmekosten führen.
Einschränkungen und Abhängigkeiten bei der Wärmenutzung
Durch kommunale Vorschriften wie etwa neue Bauleitplanverfahren, Brennstoffverordnungen und Fernwärmesatzungen, aber auch zunehmend in Grundstücksverträgen, sind für Wohn- und Gewerbegebiete so genannte Anschluss- und Benutzungszwänge an die Nah- bzw. Fernwärme oder Verbrennungsverbote verhängt. Das heißt, den Hauseigentümern und Mietern drohen langfristige Wärmelieferverträge von mindestens zehn Jahren und sie haben keine Wechselmöglichkeiten zu anderen Anbietern oder Heizungstechniken. Die Verbraucher sind somit in ihren Möglichkeiten der Wärmeerzeugung stark eingeschränkt und meistens von einem Energieversorger langfristig abhängig. Die vorteilhafte Flexibilität und Unabhängigkeit beim Energieeinkauf und bei der Energielagerung gehen ebenso wie die Nutzung effizienter Heizungstechniken verloren. "Ist der Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag erst einmal unterschrieben, sind die meist finanziell sehr nachteiligen Auswirkungen so genannter kommunaler Eingriffe kaum noch rückgängig zu machen", warnt Johannes Kaindlstorfer, Sprecher der Allianz Freie Wärme, die seit Jahren solche Fälle beobachtet und unter www.freie-waerme.de entsprechende Tipps für Verbraucher gibt.
Studie: Individuelle Heizungstechniken langfristig kostengünstiger
Auch von Verbraucherschützern werden solche monopolartigen Wärmenetze aufgrund fehlender Transparenz und hoher Abhängigkeit der Kunden scharf kritisiert. Hinzu kommt, dass individuelle Heizungs- und Ofentechniken beispielsweise mit Öl-/Gasbrennwerttechnik, Holzpellets, Scheitholz, Strom und Solarthermie nicht nur verbraucherfreundlicher, sondern langfristig oft auch kostengünstiger sind. Im Rahmen der Studie "Dezentrale vs. zentrale Wärmeversorgung im deutschen Wärmemarkt" wurde festgestellt, dass Nah- und Fernwärme nicht automatisch die beste Lösung sind, wenn es um eine wirtschaftliche, klima- und ressourcenschonende Wärmeversorgung in Städten und Gemeinden geht. "In vielen Fällen liegen die Bedingungen für einen wirtschaftlichen Betrieb der zentralen Wärmenetze nicht vor, weil zum Beispiel die erforderliche Wärmeabnahmedichte im Wohngebiet fehlt, und deshalb werden dann auch die Anschlusszwänge ausgesprochen", berichtet Kaindlstorfer.
Vorteile