Immobilien Wissen Kompakt. Pascal Dupont Mercier
nur das unbebaute Grundstück vermittelt haben. Wünscht der Bauherr bei einem Komplettpreis für ein vorgeplantes Haus eines Anbieters noch Änderungen, können weitere Kosten für Architektenleistungen fällig werden.
Ohne Eintrag ins Grundbuch läuft nichts
Um Eigentümer eines Grundstücks zu sein, muss man im Grundbuch stehen. Das geht nur über einen Notar, der sich seine Dienstleistung nach festen Kostensätzen abrechnet. Mit etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises sind in der Regel die Kosten des Kaufvertrages und das Eintragen einer gebührenpflichtigen Grundschuld für das finanzierende Kreditinstitut abgedeckt. Sollten weitere Eintragungen und Löschungen vorgenommen werden müssen, kostet das zusätzliche Gebühren.
Auch der Staat möchte etwas haben
Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Nordrhein-Westfalen verlangt wie Brandenburg, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen aktuell den Höchstsatz. In Bremen werden 5,0 % fällig. Nachdem diese behördlichen Erfordernisse erledigt sind, ist man Eigentümer des Grundstücks.
Jedes Haus will erschlossen sein
Noch vor dem ersten Spatenstich für das eigene Zuhause muss die Erschließung des Grundstücks sichergestellt werden. Für diese Anbindung an die öffentliche Infrastruktur - Wasser, Abwasser, Strom etc. - zahlt der Eigentümer an die entsprechenden Institutionen (Kommunen, Versorger, Netzbetreiber). Die Kosten werden vom jeweiligen Anbieter festgesetzt und auf alle Bauherren im Baugebiet umgelegt. Die Kosten für die private Erschließung von der Grundstücksgrenze ins Gebäude hat jeder Bauherr selbst zu tragen. Die Gesamtkosten sind je nach Grundstück sehr variabel: Sie belaufen sich im Schnitt auf 5.000 bis 15.000 Euro.
Bodengutachten gibt Sicherheit
Ob ein Grundstück überhaupt zur Bebauung geeinigt ist, kann nur ein Bodengutachten ermitteln. In der Regel spricht schon die Bezeichnung Bauland dafür, dass die Grundstücke in diesem Gebiet bebauungsfähig sind. Dennoch sorgt erst ein Gutachten für Transparenz über eventuelle geologische Besonderheiten oder in Vergessenheit geratene Altlasten. Je nach betriebenem Aufwand zahlen Bauherren dafür 1.000 bis 2.000 Euro.
Das Grundstück muss vermessen werden
Zum Bauantrag gehört ein amtlicher Lageplan, in dem die Immobilie in ihren Ausmaßen eingetragen wird. Später muss für das fertige Haus ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis erbracht werden. Die zugrundeliegenden Vermessungskosten sind in den jeweiligen Gebührenordnungen der Länder aufgeführt. Der Eigentümer sollte ca. 1 % der Kaufsumme für die Leistung des Vermessungsbüros einplanen. Je nach Aufwand kann der Betrag abweichen.
Mit der Baugenehmigung geht es los
Ohne Baugenehmigung geht beim Bauen nichts. Die genauen Kosten für den Bauantrag hängen vom Umfang des Bauvorhabens ab und sind in der Gebührensatzung der Kommune festgelegt. Sie schwanken bei einem Einfamilienhaus von 150 m² Wohnfläche um die 1.000 Euro. Eine Baugenehmigung ist für drei Jahre gültig. Das heißt: Spätestens dann muss mit dem Bau begonnen worden sein.
Sicherer Betrieb der Baustelle
Vor Baubeginn sollten sich Bauherren zunächst um zwei elementare Versicherungen kümmern: Die LBS empfiehlt grundsätzlich eine Bauleistungsversicherung und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Bauleistungsversicherung deckt die eigenen Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger bis zur endgültigen Bauabnahme ab. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt den Bauherrn während der Bauphase gegen Schadenersatzansprüche von Dritten. Zudem ist eine Rechtschutz- und Rohbau-Feuerversicherung ratsam. Die Prämien richten sich nach der Höhe der Bausumme und variieren von Anbieter zu Anbieter. Ein Vergleich der Angebote ist ratsam. Eventuell sollten auch noch Kosten für das Entfernen von Bäumen auf dem Grundstück oder das Anlegen einer Baustraße sowie für Wasser und Strom während der Bauphase einkalkuliert werden, sofern dies nicht im Bauvertrag geregelt ist.
Belastungen während der Bauphase
Es ist üblich, dass Neubauten in Etappen entsprechend des Baufortschritts bezahlt werden müssen. Das heißt, dass schon während der Bauzeit hohe Kreditsummen benötigt werden, für die schon Zinsen gezahlt werden müssen. Vor allem Verzögerungen am Bau kosten zusätzliches Geld. Die LBS empfiehlt, 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung zu reservieren.
Eine solide Finanzierung lässt keine Lücken
Ein guter Finanzberater wird in einer soliden Gesamtfinanzierung neben den eigentlichen Baukosten auch alle Nebenkosten mit berücksichtigen, damit der Weg ins Traumhaus reibungslos gelingt. Die LBS rät, darüber hinaus einen Puffer von rund 10.000 Euro einzuplanen, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden. Zu guter Letzt kann man dieses Geld nach dem Einzug auch noch gut für die Außenanlagen verwenden.
Thorsten Berg
Tel.: 0251/412 5360
Fax: 0251/412 5222
E-Mail: [email protected]
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Heute schon an morgen denken: Barrierefreies Bauen muss nicht teuer sein
Der Hausbau ist grundsätzlich ein sehr kostspieliges Unterfangen, deshalb versuchen Bauherren jeden Cent zu sparen. Um vermeintlich unnötige Kosten zu vermeiden, verzichten deshalb viele auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit - also Vorkehrungen, die die Nutzung der Fläche allen Menschen ohne fremde Hilfe und jeglichen Einschränkungen möglich macht. Aber diese müssen nicht zwangsläufig große Mehrausgaben bedeuten. "Die Barrierefreiheit ist ein häufig unterschätzter Aspekt beim Hausbau. Werden die Maßnahmen direkt bei der Planung einbezogen, kommen nahezu keine Mehrkosten auf den Häuslebauer zu", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).
In Deutschland empfehlen die DIN-Normen 18040 detaillierte Maßnahmen zur Barrierefreiheit; Von optimalen Eingangsbereichen, über Lösungen für Gebäude mit mehreren Stockwerken bis hin zur Gestaltung von Badezimmern. Auch für den öffentlichen Bereich gibt es Vorschriften der DIN-Normen, beispielsweise bei der Barrierefreiheit von Plätzen, Treppen oder Bushaltestellen. Diese Regelungen umzusetzen fällt besonders vielen Altstädten mit ihren verwinkelten, schmalen Treppen und engen Straßen schwer. Die ausschließlich barrierefreie Nutzbarkeit mit einem Rollstuhl nach den DIN-Normen ist in privaten Haushalten keine Pflicht. Aber ein Mindestmaß der barrierefreien Nutzung müssen alle Neubauten erfüllen. Als Beispiel ist hier der Gebrauch von Rollatoren oder Gehstöcken zu nennen.
Planen Bauherren die Barrierefreiheit von Anfang an ein, machen die Kosten dafür durchschnittlich nur ein Prozent der Gesamtkosten aus. Mit diesem vergleichsweise geringen finanziellen Aufwand können Eigentümer gleich von mehreren Vorteilen profitieren: Sie können bis ins hohe Alter im Haus bleiben und im Falle einer plötzlichen, schweren Erkrankung muss kein kostspieliger Umbau erfolgen. Aber auch junge Hausbesitzer und Familien profitieren von dem gesteigerten Komfort, den die Barrierefreiheit mit sich bringt. Vermieten Eigentümer ihre barrierefreien Immobilien, verlängern sie so die Mietdauer und erzielen generell einen höheren Wert gegenüber nicht barrierefreien Wohnungen. "Es handelt sich bei Maßnahmen zur Barrierefreiheit um ein nachhaltiges Investment, welches also nicht nur ältere Bauherren in Betracht ziehen sollten", so Scharfenorth weiter. Zurzeit fehlen in Deutschland rund 1,6 Millionen barrierefreie Wohnungen. Im Zuge des demografischen Wandels werden in Zukunft noch wesentlich mehr Menschen darauf angewiesen sein, um heimische Pflege