Недвижимость – Вторичка. Олег Аболонин
существует выражение «палка о двух концах», значение которого подразумевает вероятность нескольких вариантов принятия решения или определённая степень риска предстоящего дела. Рассмотрение наших вопросов с учётом данного правила позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Вариант первый – Да, есть согласие!
При ответе «Да» всё кажется просто, однако возникают вопросы:
• количество собственников;
• отношения между ними;
• статус: супруг, несовершеннолетние дети, родители и взрослые дети;
• документ, являющийся основанием права собственности на объект недвижимости;
• возраст проживающих в квартире лиц;
• состояние здоровья;
• участие в финансировании на этапе приобретения объекта и т. д.
Это детали, которые должны быть изучены, так как в дальнейшем они могут иметь значение. Например, основанием права собственности на квартиру может быть не только договор купли-продажи квартиры одним из собственников, но и другие юридические документы, в частности: договор на передачу квартиры в собственность граждан (приватизация), решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (ипотека), договор дарения, мены и так далее.
Каждый из указанных документов имеет свои тонкости, например, по договору передачи квартиры в собственность граждан (приватизации) необходимо уточнить: все ли зарегистрированные в квартире лица приняли участие в приватизации? Учтены ли интересы малолетних, несовершеннолетних детей? Были или нет среди зарегистрированных лица, отказавшиеся от приватизации? Практика показывает, что даже при согласии всех проживающих лиц на продажу необходимо учитывать интересы не только прямого собственника, но и членов его семьи, в том числе бывших (в случае развода), как и лица, отказавшегося от приватизации в пользу других членов семьи.
Получено согласие – ответ на возможность продажи квартиры «Да», но возникают нюансы:
1. Есть ли согласие сторон по судьбе денег, полученных от продажи? Случаи бывают разные, например, развод супругов, спор между родственниками, при покупке нескольких объектов (двух квартир или комнат)и т. д. Определён ли однозначно предмет? Что это будет: покупка квартиры на вторичном рынке жилья, или в новостройке, или будут использованы оба варианта?
2. Проработан ли вопрос получения дополнительных денежных средств в случае их недостаточности:
a) будет ли использован ипотечный кредит?
b) если да, то в каком банке, на каких условиях и под какие проценты он будет получен?
c) будет ли вместе с квартирой подлежать дополнительной продаже, например, земельный участок, дача, гараж, комната одного или нескольких участников?
3. Учтена либо нет существующая в настоящее время