Зеркальная галерея. Великая депрессия, Великая рецессия, усвоенные и неусвоенные уроки истории. Барри Эйхенгрин
на рынке недвижимости, перепродавая квитанции друг другу. Они отдавали 10 %, чтобы купить, по сути, опцион на незастроенный участок с намерением тут же перепродать его по более высокой цене. Летом 1925 года, на пике роста, авансовые квитанции, по имеющейся информации, продавались и покупались по восемь раз за день[30]. Ясно, что флоридцам в 1920-м учиться было не на чем, и они сами могли научить парочке трюков спекулянтов на рынке недвижимости в преддверии кризиса субстандартного кредитования 2007–2008 годов.
Однако такая бурная деятельность конечно же не была бы возможной без активного участия банков. «Все финансовые ресурсы действующих банковских и финансовых организаций были в полной мере задействованы для финансирования этих спекуляций», – отмечает эксперт того времени по росту на рынке недвижимости Флориды Герберт Симпсон в своей статье с говорящим названием «Недвижимость в Депрессии» (“Real Estate in the Depression”), опубликованной в журнале American Economic Review в 1933 году[31]. «Страховые компании покупали лучшие (как считалось) ипотечные закладные; консервативные банки свободно выдавали кредиты под залог недвижимости, а менее консервативные банки и финансовые компании давали кредиты практически под любой залог, – писал Симпсон. – Кредитование в сфере недвижимости было основным направлением деятельности любого банка, и тысячи новых банков создавались с конкретной целью предоставления кредитных ресурсов для продвижения конкретной недвижимости». Большей частью это были банки штатов и трастовые компании. Многие из них находились на окраинах больших городов или в пригородах, еще не полностью занятых более давними и хорошо известными банковскими организациями. Поскольку их депозиты и ресурсы предназначались для продвижения проектов недвижимости, которые реализовывались их контролирующими или связанными с ними компаниями, эти банки не останавливались практически ни перед чем, за исключением криминала – а иногда не гнушались и этим».
Среди самых злостных нарушителей были строительно-сберегательные кассы. В принципе эти организации, как и взаимосберегательные банки, занимались кредитованием членов самих организаций[32]. Как тут не вспомнить о роли в кризисе 2008–2009 годов компании Northern Rock, которая изначально также появилась как строительное сообщество – британский эквивалент строительно-сберегательных касс. Однако не будем забегать вперед.
Нормы регулирования деятельности строительно-сберегательных касс постоянно менялись и зачастую слабо соблюдались[33]. Отсутствие более строгих норм частично отражало уверенность в надежности фондирования таких организаций. Членам организаций скорее принадлежали доли, нежели депозиты, и они не могли ликвидировать их по своему желанию. Это уберегло строительно-сберегательные кассы от проблемы массового снятия вкладов. Кредиты были обеспечены, как считалось, надежной недвижимостью. Строительно-сберегательные кассы использовали минимальный объем заемных средств; они
Redford (1970), p. 151.
Simpson (1933), p. 164.
Разница между строительно-сберегательной кассой и взаимно-сберегательным банком заключалась в том, что члены строительно-сберегательной кассы подписывались на акции, а не вносили депозиты. Члены кассы аккумулировали акции, внося еженедельные или ежемесячные платежи в рассрочку, эквивалентные сумме, которая по их расчетам им была необходима для покупки жилья, и по очереди брали займы; по крайней мере, таким был принцип работы строительно-сберегательных касс, даже если он и не всегда соблюдался (Rose and Snowden 2013).
Регулируемый сектор ипотечного кредитования в 1920-х был сравнительно небольшим: он включал в себя взаимно-сберегательные банки, коммерческие банки штатов и национальные банки, которым были предоставлены полномочия выдавать кредиты на недвижимость в 1913 году.