Зеркальная галерея. Великая депрессия, Великая рецессия, усвоенные и неусвоенные уроки истории. Барри Эйхенгрин
проверяющими полноценность прав собственности на недвижимость и предоставляющими ипотечные гарантии, и обеспеченные коммерческой недвижимостью облигации были не такими свободно обращающимися. Чтобы склонить инвесторов к их покупке, эмитент гарантировал держателю купон (ставка процента по облигации) в размере 5 %.
Это конечно же означало, что компании, проверяющие полноценность прав собственности на недвижимость, или страховая компания попадали «на крючок», если прибыль по инвестициям, в отношении которых были выпущены облигации, оказывалась меньше, чем ожидалось[37].
На практике страховые компании не только гарантировали облигации, но и включали их в свои собственные портфели. Учитывая, что по казначейским облигациям процентные ставки были очень низкими (поскольку политика Стронга опиралась на международные интересы), обеспеченные недвижимостью облигации были привлекательной альтернативой. В период с 1920 по 1930 год доля активов компаний по страхованию жизни, обеспеченных ипотечными закладными, выросла с 35 до 45 %. Такие ценные бумаги также предлагались населению инвестиционными банками, которые их выпускали и распространяли. Инвесторы полагались на «доброе имя» (каким бы оно ни было) эмитента. Мало оснований считать, что они как-то различали эти облигации, требуя высокую доходность за рискованность ипотечного пула[38]. Таким способом огромные суммы денег от индивидуальных инвесторов направлялись в сферу строительства коммерческой и жилой недвижимости. Однако, как оказалось, такие облигации, особенно выпущенные в самый разгар бума на рынке недвижимости, не имели особого успеха в 1930-х.
Этот рынок облигаций, обеспеченных одним объектом недвижимости, напоминает, что наряду со стремительным ростом строительства жилой недвижимости во Флориде наблюдался также и бум на рынке строительства коммерческой недвижимости в Чикаго, Нью-Йорке и Детройте[39]. 1920-е годы стали десятилетием небоскребов. Для строительства высотных зданий было расчищено больше земли, чем в любое другое десятилетие XX века. Бум строительства небоскребов отражал достижения в строительстве, в том числе и появление более износоустойчивых стальных рамных конструкций, более эффективных двигателей лифтов и применение принципов Тейлора (анализ трудовых движений) в отношении труда строителей. Но также этот бум отражал и новую финансовую модель, когда здания строились не просто как офисы для компаний, а в качестве финансовых инвестиций, в надежде, что площади можно будет сдать арендаторам, которые будут платить за них деньги. Знаменитый небоскреб корпорации Chrysler в Нью-Йорке, строительство которого началось в 1928 году, был штаб-квартирой Chrysler Corporation, но также сдавался в аренду многим компаниям – от Pan American Airways до Adams Hats.
Рост на рынке коммерческой недвижимости достиг полного расцвета позднее, чем на рынке жилой недвижимости. Но пузырь на этом рынке тоже был необоснованно раздутым. И когда он лопнул, это тоже привело к крупным дисбалансам.
Согласно законодательству штата Нью-Йорк (поскольку большинство таких компаний имело головные офисы именно в этом штате) компании, проверяющие полноценность прав собственности на недвижимость и предоставляющие ипотечные гарантии, должны были иметь резервный фонд на этот случай, однако минимальный уровень резерва должен был соответствовать определенному проценту уставного и добавочного капитала, а не проценту находящихся в обращении облигаций (White 2013).
Такой вывод по результатам исследования рынка сделали Гоцманн и Ньюман (Goetzmann and Newman (2010)).
Этот бум в Детройте также отражал важность появления автомобилей в этом десятилетии. Однако Флорида тоже не отставала – популярные журналы типа