Экономика недвижимости. Виктор Горемыкин

      Из табл. 4.4 следует, что район станции метро «Электрозаводская» имеет более предпочтительную интегральную характеристику, несмотря на худший потребительский приоритет по сравнению с районом станции метро «Юго–Западная». В данном случае ее более высокая интегральная рыночная характеристика обусловливается положительным темпом средненедельного изменения цен за последний месяц (Ммес = 7,2 дол/нед.) и за последний квартал (Мкв = = 3,2 дол/нед.). При этом темпы роста цен весьма устойчивы – неопределенность рынка небольшая и за последний месяц (Лкрат = = 0,664), и за последний квартал ^сред = 0,752). Таким образом, кратко–и среднесрочные риски риелторских сделок в этом районе не очень велики. Наконец, рассеяние цен весьма умеренно. Отмеченные особенности динамики цен района повышают точность оценки жилья в нем, позволяют надежнее прогнозировать изменение цен со всеми вытекающими отсюда позитивными последствиями.

      Район станции метро «Юго–Западная» имеет худшую интегральную рыночную характеристику, несмотря на более высокий потребительский приоритет (уменьшившийся в последний месяц). Это объясняется устойчивым темпом падения средних цен за последний месяц (Ммес = –23,8 дол/нед., Rкрат = 0,626) и квартал (Мкв = –7 дол/нед., Rсред = 0,426), а также достаточно большим рассеянием цен предложения.

      На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функ цио нальному назначению выделяются четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

      Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса: А, Б, С, Д.

      К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес–центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат–контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

      Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 дол. за 1 м2 в год.

      Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

      Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне Центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро. Ставки арендной платы