Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости. Вениамин Николаевич Вылегжанин

      Олег Самойлов,

      вице-президент Российской

      гильдии риелторов (РГР)

      Рынок жилья: то штиль, то буря

      Первое, что должен знать как покупатель, так и продавец, выходя на рынок недвижимости, – а какова сейчас на нем ситуация. Дело в том, что рынок может быть растущим, падающим и спокойным. И на каждом из них требуется определенное поведение. Например, сейчас рынок спокойный. И он вполне благоприятен для покупки, но не очень благоприятен для продажи. Почему? Цены стоят. Спроса особо нет. Покупатель может поискать спокойно квартиру, даже поторговаться по цене. От этой ситуации выигрывают альтернативщики, то есть те, кто продает свою и одновременно покупает себе новую квартиру. А вот свободных продаж становится меньше, потому как многие не знают, что делать с рублями, которые месяц от месяца обесцениваются. Да, можно сейчас продать, а потом через какое-то время купить на эти деньги квартиру, лучшую по параметрам (аналитики прогнозируют падение цен), и никто не знает, какая ситуация будет через полгода. Может быть, рынок жилья снова перейдет на валюту, как это было в недавнем прошлом.

      Как уже было сказано выше, впереди рынок падающий. На нем продавать просто так не имеет никакого смысла, а вот покупать выгодно. Если у вас есть «живые» деньги, то можно и поторговаться, и приобрести жилье гораздо более высокого качества, о котором полгода назад вы могли только мечтать.

      Сложнее всего покупателям на рынке растущем. Там господствуют продавцы, они «заказывают музыку». Они нередко и диктуют цены. Прибавляют их прямо на ходу. Поэтому на таком рынке, если вы продавец, то можете выгодно продать, а если покупатель, то нужно очень быстро ориентироваться. Промедление – это лишние деньги. Вчера было за три, а сегодня уже за пять. И совсем не большие, а те же маленькие.

      Вот поэтому я еще раз хочу напомнить всем участникам рынка, что, прежде чем совершать на нем какие-либо операции, вы должны четко определить или узнать, что сегодня не нем: ускорение, штиль или падение. И сообразно ситуации выстраивать план дальнейших действий.

      Безопасность – залог успеха

      В каком бы состоянии ни находился рынок недвижимости, о безопасности сделки нужно помнить всегда. Ибо мошенники не дремлют никогда. Для любой ситуации, которая складывается на рынке, они придумывают различные махинации. Кстати, за последние 20 лет принципиальных изменений на нем не произошло. Конечно кошмарные 90-е гг., когда запросто за квартиру могли лишить жизни, в прошлом, но напороться на мошенников можно и сегодня. Статистика, что каждая 13-я сделка в суде оспаривается, держится уже много лет. Понятно, что не все квартиры через суд отнимают у покупателей, но кто возвратит вам потраченное время, деньги и нервы? Так что лучше проблему не создавать, то есть нужно озаботиться экспертизой покупаемой квартиры. Сейчас много разговоров о том, что скоро будет нотариальное удостоверение сделок, и тогда, мол, мошенники не смогут отобрать квартиру. Все это сказки про белого бычка. Дороже станет точно, а вот безопаснее – нет. Если даже ему откроют базу данных, то это лишь часть проверки квартиры. Основное – это оперативная работа. Нотариус опирается на те сведения, которые ему доставили. Но этого бывает недостаточно. Бывают нюансы, которые можно выяснить только на месте, к примеру, у соседей. Нотариус же не пойдет опрашивать соседей. Все действия он подчинит документам, которые мошенники могут изготовить в лучшем виде. А вот если выяснится, что сделка оспаривается в суде, то на этот случай Федеральная нотариальная палата говорит: нотариус будет нести всю полноту ответственности своим имуществом. А есть оно у них? Отвечать же никому не хочется, поэтому чаще всего имущество бывает оформлено на родственников. Могут сказать, что деятельность нотариуса застрахована. Да, это так. Но страховка – это 1,5–3 млн руб., тогда как самая дешевая квартира в Москве стоит в районе 5 млн.

      Стоит помнить, что мошенники на рынке жилья есть всегда, отсюда всегда присутствует опасность попасть в их сети. По статистике каждая 13-я сделка в столице оспаривается в суде. Порой говорят: так это же всего 8 % от общего количества сделок, которые совершаются за год. Вроде бы немного. Но вы спросите того, кто попадает в эту тринадцатую сделку, и что он вам ответит?! От такой статистики ему легче? Так что лучше не создавать себе проблемы, а пройти их на стартовом периоде. И чтоб этот стартовый этап пройти правильно, необходимо озаботиться своевременно вопросами экспертизы, правил подготовки и правил проведения сделки. Никто не настаивает на том, что нужно обязательно обращаться к риелтору. Если у вас есть знакомый юрист-жилищник, то можно обратиться к нему. Но если вы ни к кому не обращаетесь, то можете за это жестоко поплатиться.

      Риелтор призван помогать

      Вот вы захотели купить себе квартиру. Что вы делаете вначале? Большинство сначала лезут в Интернет или газету. Начинают прицениваться. Это шаги ни о чем. Не в 100 %, но часто получается,