Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik.Teadmised kinnisvarast, mis aitavad sul saavutada rahalist vabadust!. Jaak Roosaare
Otsisime edasi.
Internetist olid mulle silma jäänud Arco Vara Kodukolde projekti majad. Läksime siis sinna avatud uste päevale. Majas olid kõik uksed lahti ja lisaks meile oli veel 5-6 inimest. Küsisin maaklerilt, et miks nad odavamalt ei müü, kui Arco Vara ise hinge vaagub, aga maakler ei lasknud ennast odavamalt müüma ahvatleda. Naeris vaid öeldes, et sellest ei sõltu küll midagi ja hinnad on lukus. Kahetoalised olid suhteliselt aus diil, maksid 930 000 krooni ja ilus suur rõdu oli ka. Aga meie tahtsime siiski kolmetoalist ja need olid juba 1,6 miljonit ning erinesid kahetoalisest vaid viletsama ruumilahenduse ja ühe väikese kipskuudiboksi võrra. See pisike lisatuba ei tundunud küll seda hinnalisa väärt. Lisaks oli meiega koos korterit vaatama tulnud vanamees leidnud kolmetoalise korteri elutoa seinast päris suure prao, mille kohta maakler eriti midagi rääkida ei osanud, peale selle, et „valgustus on halb ja seetõttu paistab ebatasasus välja”. Läksime kiirustades minema, sest olime samaks õhtuks leppinud kokku veel ühe vaatamise. See oli kolmetoaline korter, renoveeritud ja päris ilus. Aga eriti äge oli asukoht – nimelt asus see Tuisu tänaval ehk siis umbes 3 maja edasi meie senisest elukohast.
Jäime paar minutit hiljaks ja selgus, et maakler oli just ühe abielupaariga korterit vaatamas käinud. Tulime autost välja, kui maakler saatis eelmise paari teele sõnadega: „Mõelge siis kiirelt, mul siin nõudlust palju, esmaspäeval annan korteri ära!”. Tundus, et nõudlust oli! Meiega koos oli korterit tulnud vaatama veel keegi naine, kes tundus hästi tuttav, aga me kumbki Mariaga ei suutnud välja mõelda, kust me teda tunneme. Korter oli teisel korrusel, 57 m2 ja maksis 1 090 000 krooni. Igati ilus, meeldis nii meile kui ka sellele naisele. Kõik oli renoveeritud, vannitoas oli põrandaküte, köögis väga korralik tehnika (meile näidati arveid, et köök oli kokku maksnud enam kui 100 000 krooni). Mõtlesin, et läheb jälle ülepakkumiseks…
Vaatsime Mariaga üksteisele silma ja saime aru, et see ongi meie korter. Helistasime maaklerile juba järgmisel päeval tagasi ja ütlesime, et võtaksime korteri miljoniga ära. Maakler oli nõus ja läksime büroosse tehingut lukku lööma. Hakkasime juba korteri ostu vormistama, kui maaklerile helistati ja ta korraks toast välja läks. Paar minutit hiljem tuli ta tagasi, vaatas meile pikalt otsa ja ütles, et keegi teine pakkus 50 000 krooni rohkem. Me ei suutnud oma kõrvu uskuda, olime ju just enda meelest tehingu lukku löönud ja nüüd siis löödi niimoodi nuga selga! Hakkasin maaklerile seletama, et meil on ju juba eelleping olemas ja ei ole viisakas enam niimoodi hinda üles kaubelda. Maakler omakorda seletas, et tema peab siiski omanikele parima tehingu välja ajama ja meil tuleb ikkagi rohkem maksta. Suure kauplemise tulemusena jõudsime lõpuks kompromissini 1 015 000 krooni juures. Olimegi saanud esimese päris oma kodu Tallinnas.
ESIMESED KINNISVARAINVESTEERINGUD
Olime Mariaga nüüd õnnelikud koduomanikud – maksime enda Tuisu tänava korteri ilma laenuta välja ja pärast seda meil enam liiga palju vaba raha ei olnud. Ma ise toimetasin rohkem aktsiaturgudel (2009 ja 2010 aastad oli päris tormakad) ja juhendasin tudengeid, kes Southwestern Advantage'ga Ameerikas raamatuid müüma läksid. Olin küll lugenud Robert Kiyosaki raamatust, et kinnisvara on tore varaklass, kuid hiljutise hinnalanguse ja sundmüükide taustal ei tundunud see varaklass mulle eriti atraktiivne. Lisaks olin ma veidi allergiline kõige suhtes, mis tähendas remonti, renoveerimist või millegi haldamist. Ega ma asjata polnud valinud investeerimiseks ühte kõige passiivsemat varaklassi ehk aktsiaid.
Siiski sattusin ma 2010. aasta kevadel esimesele kinnisvaratuurile. Et kõik algusest ära rääkida, tuleb alustada sellest, et müüsime Kallega koos kolm suve Ameerikas raamatuid ja saime selle käigus sõpradeks. Pärast müügisuvesid läksid meil aga teed veidi lahku – mina jäin endiselt toimetama raamatumüügis, Kalle läks ühte arendusfirmasse kinnisvara müüma ning asutas oma väikese mööblifirma. Vahel harva suhtlesime, aga tihedam kontakt puudus kuni selle ajani, kui me 2010. aasta märtsis korraldasime Southwesterni tudengitele koolituse investeerimisest ja mul tuli mõte kutsuda Kalle rääkima oma ettevõtte võludest ja valudest. Seminar oli täitsa tore ja pärast seda jäime tihedamalt suhtlema. Olin vist korra visanud õhku idee, et võiks kunagi koos mingit äri teha ja ühel heal päeval saatis Kalle mulle emailiga investeerimispakkumise nimega „Kinnisvarafond”.
Sissejuhatus
Käesoleva investeerimispakkumise näol on tegemist eksklusiivse võimalusega alustada investeerimist kinnsvarasse või suurendada juba olemasolevat kinnisvara portfelli. Sisenemisbarjäärid on madalad ning arvestades 2010 aasta üldist majandusolukorda, on potentsiaalsed tootlused paljulubavad.
Ettevõtmise missiooniks on võimaldada investoritele kindlat ja murevaba rahapaigutust kinnisvarafondi, millel on suhteliselt kõrge garanteeritud tootlus üüritulu näol ning lisapreemia võimalus vara väärtuse kasvades.
Ettevõtmise visiooniks on kasvada suureks kinnisvarafondiks, millel on mõned tuumikinvestorid ja kümneid üürikortereid. Lühemas perspektiivis (6–12 kuud) plaanitakse soetada 1–3 renoveerimist vajavat investeerimisobjekti, mis peale korda tegemist hakkaksid kohe omanikele tulu genereerima. Pikemas perspektiivis (1–3 aastat) peaks fondis olema juba minimaalselt 10 üürikorterit. Aastane üüritulu peaks kolme aasta pärast ületama 300 000 krooni piiri.
Kes hakkab fondi igapäevase juhtimisega tegelema?
Ettevõtmist juhib fondijuht Kalle Aron, keda nõustavad ja kontrollivad juhatusse kuuluvad tuumikinvestorid.
Kalle Aron omab majanduslikku kõrgharidust Tartu Ülikoolist ning ligi 5-aastast kogemust kinnisvaraga seotud erinevatel elualadel. Sinna hulka kuulub töötamine ehitusettevõttes AS Remet. Nimetatud ettevõttes töötades tuli välja arendada kinnisvaramüügi osakond, osaleda uute arendusprojektide planeerimisfaasides, määrata müüdavatele arendusprojektidele müügihinnad, teostada turuanalüüse ja sõlmida müügitehinguid rohkem kui 180 miljoni krooni väärtuses. Juriidiliselt „vettpidavate” eellepingute ettevalmistamine ja notariaalsete lepingute ülevaatamine, sõlmimine ning loodud süsteemi, klientide ja dokumentatsiooni haldamine oli töö igapäevane osa.
Kalle Aron omab ka aastatepikkust kogemust üürikorterite sisustamisel ja haldamisel. Olles mööbliga tegeleva Arteco Interjöör OÜ asutaja ja tegevjuht, on klientide tellimusel sisustatud kümneid üürikortereid nii Tallinnas kui ka Riias. Tekkinud on kogemus, kust on võimalik soodsalt soetada mööblit, millistele standarditele ja kulumisastmele peab kasutatav mööbel vastama, et see säiliks nägusana; omandatud on võtted n-ö kalli siseviimistluse mulje loomiseks.
Oluliseks tuleb pidada ka fondijuhi kogemust isikliku üürikorteri haldamisel läbi isikliku kogemuse. Tallinnas Pärnu mnt 110 asuv kolmetoaline korter pole viimasel 2,5 aastal päevagi tühjalt seisnud. Samas on õpitud ka oma vigadest, halbadest üürnikest ja esile kerkinud probleemidest, mis kinnisvara haldamisega paratamatult on seotud – hoolimatud üürnikud, lõhutud siseviimistlus, maksmata arved, sissemurdmised jne. Nimetatud sündmused on olnud oluliseks „koolirahaks” ning osutuvad kindlasti väärtuslikuks kogemuseks käesoleva fondi juhtimise ja haldamise seisukohast.
Väärtuslikuks võib pidada ka 1954. aastal ehitatud kahekorruselise eramu kapitaalse renoveerimisega saadud projektijuhtimise kogemust ning kontakte, mis võimaldavad kiiresti hinnata ka iseseisvalt võimalike vajalike tööde mahte, teostada omaniku järelvalvet ning leida probleemide tekkides usaldusväärseid oma-ala spetsialiste.
Kokkuvõtlikult saab öelda, et fondijuhil on olemas vajalik erialane töö- ja elukogemus ning kontaktide pagas, mis toetab täielikult fondi eesmärki pakkuda investoritele muretut ja kindlat rahapaigutamise võimalust.
Investeerimisobjekt
Investeerimisobjektiks on kahetoaline renoveerimist vajav korter soovitatavalt Põhja-Tallinnas, mille suurus jääb vahemikku 36–44 m2. Antud kriteeriumite valikul on mitmeid majanduslikke põhjuseid:
Täielikult amortiseerunud korteri renoveerimine loob lisandvääärtust. Halvas seisukorras kinnisvara soetamine ning korrastamine loob võimaluse teenida kinnisvarainvesteeringult raha kohe peale lisandväärtuse